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滨江兴耀・松川境（杭州萧山市北西・奥体南改善盘）
一、项目基础参数
开发
：滨江集团 × 兴耀房产联合开发，滨江全程操盘
物业
：滨江物业（一级资质），高层 4.8 元 /㎡/ 月（含能耗），排屋 7.8 元 /㎡/ 月
社区规划
：占地约 5.8 万方、建面约 10.4 万方，8 幢 17 层小高层 + 6 幢 4 层联排，共 362 户；容积率 1.8、绿化率 30%、人车分流，奥体南稀缺低密
核心配置
：铝板 + 玻璃幕墙外立面、约 1500㎡下沉式会所（隐松亭）、蓝宝石恒温泳池、健身房、私宴厅、210 米中央景观轴、主题架空层
精装标准
：滨江高端精装，博世 8 系厨电、杜拉维特 + 高仪卫浴，中央空调 + 地暖 + 新风
交房
：2027 年 12 月统一精装交付，2025 年 10 月首开售罄，2026 年 6 月加推
售价
：高层精装均价 4.5-4.8 万 /㎡，总价 760 万起；排屋总价 2200-3080 万
回到项目上，属于兴耀“V77产品高端产品”，和奥体的兴耀望阙是一个系列，从望阙看设计审美都非常不错
入户门庭：80米长的华丽主入口，层层奢石，从潘多拉、沉香米黄，再到蓝翡翠奢石大面铺开，25米超长叠水景观，川流不息
厚重古铜门背后就是标志性入户背景墙---“定制奢石雕琢龙鳞+进口黑松”，水瀑流下，就像一副水墨画，和小区名字“松川境府”相呼应，传统山水的意境感拉满，名字好评
1500方下沉式庭院，中庭以《溪山行旅图》为蓝本，有一个“月亮”造型，在夜间会发光闪亮；7米高石壁上，5株价值不菲的黑松错落于山水之间，立体水幕庭院，飞瀑叠水，「松」为形，「川」为意，「景」为境，三段式结构，一步一景，处处见松，步步见川，一幅行走东方山水画卷
配备网红“旋转楼梯”，来到会所内8*20米标准恒温泳池（背景墙是巴西孔雀开屏-进口奢石，据说价值20万）、健身房、瑜伽室、私宴厅（和高端自助餐厅合作）
GLA建筑设计操刀负责，外立面为四面铝板+大面积玻璃+金色铝板线条点缀，入户大厅地面是水刀拼花
两侧配备了双风雨连廊，一条通向高层，一条通往排屋，最后在景观客厅交汇，景观中轴长达200多米，把架空层、花园大草坪、水系、会所、风雨连廊都连接在一起，每个单元门口都享有景观花园，这是这个楼盘的独特之处，但较为可惜的是高层也仅仅只有这么多景观了
二、主力在售户型（169-199㎡大平层，得房率 90%-93%）
项目户型+层高：容积率为1.8，高低配，3幢17层高层+12幢3层排屋组成，整体北高南低布局，共232户
高层面积为169、199方，层高3.05米，架空层4米
排屋300-330方，首层层高4.19米，2、3层层高3.5米，豪华改善；属于稀缺产品
北面三幢高层一字排开，首开14号楼高层，共64套，169方32套，199方32套，类一梯一户
169方：4房2厅3卫，类四叶草户型，得房率90%
优点：南向面宽达13米，双套房设计，客餐厅尺度非常大，南北通透；18平跑道式阳台（9米长，宽度达到了2米），主卫双台盆+浴缸
缺点：有一个暗卫
199方：5房2厅3卫，得房率93%，属于169户型的阔绰版，保留所有户型优势的同时，房间更大，南向面宽更宽
总结：2025年6月正式施行浙江省建筑新规，其中有一条【计半阳台面积最大可以做到9%】，所以兴耀这个盘阳台做的非常大，北面还做了个小阳台，预计会包到书房里，偷面积就体现在这里
加上限高17层54米，低于18层不需要做剪刀梯，实现类一梯一户，加上没有封包阳台，得房率相当不错的，如果是我的话，在预算充足的情况下，首选199方，5房是在市北板块属于稀缺产品，在后期二手流通上定价会更
5、精装修：装标配置只能算是说的过去
1）三大件：东芝中央空调、菲斯曼地暖锅炉、迈迪龙新风（可惜是单向流）
2）厨房：方太侧吸高端油烟机，博世五件套（燃气灶+洗碗机+蒸烤箱+两台嵌入式冰箱），德国铂浪高水槽，增配厨房空调、3M末端净水、垃圾处理器
3）卫浴：唯宝台盆、TOTO松下+马桶、汉斯格雅龙头+花洒，增配主卫美妆冰箱
4）客餐厅：地面大理石、芬迪白雪山银狐客厅背景墙、全屋墙纸，增配餐客厅电动窗帘电机
5）卧室：主卧地板拼花、主卧电动窗帘电机
6）其他：定制装甲门、入户奢石玄关背景墙、赠送玄关柜、整面餐边柜
6、交付时间：2028年3月（一般2年就交付，这个盘就三幢高层，其他都是排屋，200多户竟然要多等半年）
7、地铁交通：7号线明星路站1.1公里，2号线7号线双地铁建设三路站1.5公里，距离都很远
8、商业配套：微医总部底商街区一路之隔；500米龙湖天街综合体在建（2029年正式开业）“街区+盒子”商业体量9.7万方；萧山宝龙广场1.7公里已开业，开车6分钟
9、学校：信息港小学+初中1.3公里，也挺远，注意新房无学区，需等交付后由教育部门划分
10、医院：浙大妇产科医院1.5公里
11、景观：信息港公园500米，排屋有河景资源
12、产业：毗邻高端产业-信息港小镇（7家上市企业+30余家独角兽），其中地标“飞碟造型”微医绿谷总部大楼已落成（一路之隔），估值近500亿，冲刺港股IPO，还有头部MCN机构无忧传媒、科大讯飞等
三、全维配套（奥体核芯・拥江发展 C 位）
🚇交通
步行约 860 米地铁 7 号线兴议站，2 站达奥体，3 站到市民中心；近 15 号线（规划），建设四路、金鸡路双主干道，通达全城
🛒商业
一路之隔龙湖天街（2029 开业），约 1.5km 奥体印象城，3km 内 SKP（在建）、万象汇、宝龙城，高端商业密集
🏫教育（不承诺学区）
周边信息港小学 / 中学、杭二中分校，全龄优质教育资源，师资雄厚
🏥医疗
约 3km浙大二院（三甲）、省妇保，10 分钟车程，医疗配套成熟
🏞生态
紧邻五七直河滨水公园、福尔特体育公园，内部中央园林 + 镜面水景，居住体验拉满
四、楼盘优劣势
✅优势
滨江操盘 + 低密稀缺
：容积率 1.8，奥体南核心低密，滨江品质背书，首开售罄
高得房率 + 价格洼地
：得房率 90%-93%，4.5 万 /㎡起，比周边低约 15%，性价比突出
顶配会所 + 高端精装
：恒温泳池、私宴厅、一线大牌精装，同段位领先
成熟配套 + 双地铁
：商业、教育、医疗齐全，7 号线 + 规划 15 号线，通达性强
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