上海保利外滩曜(保利)保利外滩曜最新楼盘详情→优惠→房价→户型图→容积率→小区环境
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2026年6月18日实时更新经官方认证保利外滩曜售楼处咨询电话：400-9678-224
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「保利外滩曜」三批次来了。
作为内环滨江核心地段、保利外滩系旗舰项目，项目前两个批次卖的非常好，网签率非常高，几乎不剩什么可售房源了。
这个批次将是项目非别墅房源的最后一次加推，所以对想买内环滨江的朋友来说，是非常重要的一次机会。
项目整体由风貌别墅+洋房+小高层组成，完全称得上是低密社区。
本次加推楼栋为4幢+2幢。
4幢是项目唯一一栋洋房，这是内环滨江极度稀缺的产品业态，而更为稀缺的则是约160~165㎡的户型面积段。
从2006年的记录到今天为止，这是内环滨江片区整整20年的时间里从未出现过的160~165㎡四房三卫洋房产品。
是不是很神奇。
这个产品可以说无论在整个上海内环滨江，还是在杨浦滨江片区内部，都是极具稀缺性与差异化的。
一共就37套房源，真的要看手速了。
2幢则是类一梯一户小高层。西边套西侧是洋房楼栋，所以视野非常好，也是这栋楼面积最大的139㎡户型。
东边套则是130㎡四房户型，中间套是115㎡三房户型。楼栋东侧也是比较低矮的建筑，所以向东侧看去的视野也是比较开阔的。
虽然是相对中间位置的小高层楼栋，但是采光与视野也有保证。
115㎡三房户型，主力总价1300~1600万级，内环滨江稀缺新规产品，一梯一户高规格配置，可以说是目前板块内部的「新规产品」上车首选。
130㎡正四房户型，三楼起步，总价1750~1900万，位于楼栋东边套，整盘最后15套。这个户型是内环四房的最低门槛之一，板块内以及附近虹口内环的项目四房起步至少要2500万+。
139㎡正四房户型，主力总价1800~2100万，位于楼栋西边套，户型位置、户型格局、采光、视野均好，几乎无瑕疵的改善大户型。
大家看最近的土拍也能发现，内环的价值仍然是被高度认可的，好的土地实际上就是越来越贵。
不论你是2300+万，想要入手一个内环约165㎡洋房产品的改善家庭。
还是一个手里揣着1400多万，想要买一个内环滨江舒适大三房的起步面积。
这个项目的价格基本上接近关门价格了。
对于想要买内环滨江、双地铁、高品质新规项目的朋友，保利外滩曜绝对是值得重点关注的，大家把握上车机会。
今天我也和大家一起来解析下这个批次的价格信息，帮大家梳理一下每个户型的购买逻辑与适合人群。
洋房楼栋均价15.25万/㎡，小高层则正好卡在14万/㎡以内。
我们具体来看分门牌号价格。
先看小高层楼栋。
115㎡中间套，两个中间套的单价从图上看是相差4000元/㎡，这里核心原因是东侧的中间套产证面积会比西侧中间套大2个多平方，而室内面积是一样的，所以单价稍微调高，同楼层房源的总价其实相差很少，只有低区差异比较大，西侧中间套价格更高。
130㎡东边套均价设置的非常低，而且这还是在没有1/2楼房源的情况下，3楼起步房源的单价只有13.2万/㎡，约1750万就能上车，性价比很高。
139㎡西边套因为户型格局、采光、视野都是这栋楼里最好的，单价最高，约14.5万/㎡。
然后是洋房楼栋，全部是160~165㎡户型。
楼栋东侧的6单元整体价格会比西侧的5单元更高，也主要是因为6单元的产证面积会小3个多平方，但室内面积一致，所以单价更高，确保同楼层总价相差不大。
但对低区来说，因为西侧5单元靠近物业用房，所以总价是实打实的比东侧6单元低一些。
165㎡户型最低上车门槛就是5号01室的1楼房源，总价不到2250万。
而且因为洋房楼栋南侧就是别墅楼栋，所以低区的采光是完全没问题的，满日照。
洋房楼栋另一个惊喜点是南侧就是项目的下沉庭院。
整个下沉会所的部分是小区的主要景观营造点之一，在这里保利也利用了下沉庭院的采光和景观构建了多个功能区。
这对洋房低区反而有景观加分，考虑到低区的价格定的够低，其实是很好的购买机会点。
本热线为开发商直连渠道，全程无中介介入，暂不受理物业相关咨询。拨打后根据语音指引，即可转接对应服务板块，一号直通、安全省心。
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保利在外滩曜项目上拿出了全新的新规户型，亮点做的非常足，我总结下来是以下三点：
1、新规产品带来的高实得率；
2、类一梯一户全明电梯厅带来的私密性与尊享感；
3、飞机户型带来的高空间利用率。
几个户型的差价不算很大，基本逻辑是面积越大、资源越好、单价越高。
我们来快速看一下本次加推几个主力户型的情况。
第一个，重头戏，洋房165㎡四房三卫，王牌户型，一共就35套，首次亮相就即将绝版。
四房三卫+南向双套房+主卧/次卧双270°转角飘窗+采光独立电梯厅。
这个户型从户型功能性、户型格局、产品配置、得房率/实得率这几个评价户型的核心维度上来看，都几乎无瑕疵。
洋房带来的户型优势就是可以做一梯两户贯通梯设计，每家每户都有采光独立电梯厅空间，同时户型公摊少，「得房率」本身非常高，达到了约80%。
这个数字比市场常规的75%左右得房率硬生生拉开了5%左右的差距，也会比本项目小高层得房率更高。
而如果算上新规产品带来的额外空间，「实得率」则可以最高达到95%~97%左右。
所以如果按照套内使用面积计算，户型均价实际上是会比名义户型均价低不少的，洋房与小高层的价差会进一步缩小。
除了纸面数据上的领先，户型格局设计与其所带来的居住舒适度也堪称完美。
户型非常方正，空间利用率也就非常高。
客餐厅通宽，约5.7米的南向面宽，客餐厅+阳台这样一个完整且方正的活动空间，面积可以达到约60㎡，豪宅感与空间感都是足够的。
同时，得益于整体超13米的南向面宽，南向除了又大面宽客厅，还实现了双套房设计，对于高端改善客户来说，这也是必不可少的居住功能要求。
尤其是主卧还设计成了270°全景舱，主卫配置了浴缸与美妆三件套。
说完这些，我们再回过头来看，为什么说这个项目的洋房产品特别稀缺。
那就是保利通过低密的规范优势，减少公摊和优化户型，室内空间几乎做到了零浪费，叠加新规产品的高实得优势，从而把这样一个约165㎡，做成了兼具功能性与空间感的稀缺四房三卫产品。
第二个户型，139㎡四房两卫飞机户型。
南向双阳台+多飘窗+双270°转角飘窗+类一梯一户独立全明电梯厅。
前面也提到过，这个户型的因为位于西边套，西侧是洋房楼栋，所以户型的景观开阔度与采光条件在小高层户型中都属于佼佼者。
户型格局也没的说，有点类似165㎡洋房户型的缩小版本，但同样的是户型方正，功能性+舒适度兼备，也同样有采光独立电梯厅，客厅也有约5.2米的大面宽。
关键是套均总价只有2000万左右，可以说这个户型无论从景观视野、实得率、户型格局、产品配置、总价控制方面，在这个成片风貌片区都算的上是全新一代产品了。
非常适合2000万以内预算又想买到杨浦最好地段豪宅产品的朋友。
另一个小高层边套户型，130㎡东边套四房，户型格局与139㎡大同小异。
需要四房，比较偏好边套，又想适当控预算的朋友可以优先考虑这个户型，三楼起步总价仅约1572万，户型整体均价不到14万/㎡，性价比很高。
130/139㎡这两个户型，都是对于目前的改善和接下来很长一段时间居住品质的一个提升。
第三个户型，115㎡三房两卫。
飞机户型，南向双阳台+多飘窗+北次卧270°转角飘窗+一梯一户独立全明电梯厅。
南向双阳台+多飘窗+独立全明电梯厅，直接把这个户型的实得率做到93%左右了，这就是新规产品带来的实打实的福利，这个115㎡在最终落地后会有远超同面积段的呈现能力。
南向双阳台可以分别与客厅、南向次卧结合，拓展室内空间；飘窗也可以被优化利用，都让这个115㎡在最终落地后会有远超同面积段的呈现能力。
而且因为楼栋北侧没有连廊、全一梯一户设计，所以中间套户型格局同样出色。
客厅本身就有约4.2米的超大面宽尺度，结合阳台拓展之后，空间尺度感就更足了。
而且客餐厅几乎是同宽设计，飞机户型本身也没什么过道空间浪费，客餐厅整体空间显得非常大，在餐边柜都交付的情况下还能放下一个六人圆桌，无论是空间感觉还是装修效果都很有豪宅感。
主卧在优化了南向飘窗之后，尺度感也进一步，搭配定制皮革背景墙等高端装修标准，非常有家庭主人的尊享感。
130㎡东边套因为是3楼起步，所以整体户型价差很小，只有93折。
其余几个主力户型都在85折左右，整体价差也不算大。分区来看，低区拉开了一定价差，中高区价差较小。
洋房楼栋西边套的8楼是149㎡非标户型，价格相比7楼的常规165㎡户型调低了。
洋房西边套的9~10楼则是整个项目唯一一套顶复户型，喜欢顶复户型的朋友可以关注这套房源。
我们先来看小高层的楼层价差逻辑，以楼栋西侧13单元为例，01室是115㎡中间套，02室是139㎡西边套。
很清晰的定价逻辑，7楼以下价差比较大，尤其是1~3楼价差拉开的很大，7楼以上整体价差不大，反映到总价中相邻楼层的价差就更不敏感了。
选房逻辑上，7楼以下主打性价比和低总价门槛，大家可以按照自己的预算对号入座。
7楼及以上我会建议优先选高楼层。
然后是洋房的楼层价差逻辑，以楼栋东侧的6单元为例，01室是边套，02室是中间套。
1~3楼价差比较大，3楼以上价差基本就在1000元/㎡左右。定价逻辑与小高层基本一致。
选房逻辑上，那就是分两段，想要追求低门槛上车，控制总价预算，就盯着1/2楼买。想要更高的舒适度，那就是3楼及以上，自己预算范围内优先选高楼层。
三个户型面积段，总价段互不交叉。
唯一的交叉点就在130和139㎡户型了，130㎡的高区预算可以买到139㎡的1/2楼，两个户型功能性差不多，这里主要就是楼栋位置、户型面积与楼层高度的取舍了。
以上就是保利外滩曜三批次37套洋房+66套小高层绝版房源的一房一价表信息了。
前两个批次房源已经销售殆尽，这次一把全出，有洋房，有小高层，户型从115㎡到165㎡都有，还有整盘唯一一套顶复房源。
这个批次推完之后，项目非别墅产品就全部面市了。
最后我再来总结一下几个户型的关键信息，适合哪些人群，以及购买策略。
1、想用1300~1700万左右的预算买到内环豪宅片区、双轨交、杨浦滨江世界客厅范围、实得率约93%的新规正三房产品，那就买115㎡户型。
我一直在说这个户型就是「时代给予的结构性机会」，因为地块出让时还有40%的中小套要求，所以保利才做了100多套这个起步户型。
否则在这个杨浦最好地段范围内的项目，我认为大概率是不会有这个户型面积段的，大概率就是130㎡起步。
追求性价比，就7楼以下房源对号入座，追求高舒适度，7楼以上优先选高楼层。
2、预算在1700~2200万左右，130/139㎡两个边套、内环真四房新规产品就是优选。
3、预算2200~2600万，那就闭眼选项目唯一一栋洋房楼栋。
一共就37套，165㎡的洋房是内环滨江片区整整20年的时间里从未出现过的产品，首次推出就是绝版，得房率、实得率、户型格局都非常优秀。
而且洋房即便是低区房源，采光、景观都不错的情况下，价差也把性价比做出来了，具备很好的购买价值。
4、预算2800万左右，整盘唯一一套洋房顶复等你选。
希望各位都能顺利选中自己喜欢的房源~
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一、户型面积篇(最容易被坑的地方)
1.得房率=你实际能用到的面积:100平的房子,得房率80%,你家实际只有80平能用,剩下20平是楼道、电梯、大堂这些公摊.刚需优先选得房率78%-85%的,太低亏,太高(超过90%)大概率是没电梯的老破小.
2.别信“赠送面积”:飘窗、半封闭阳台本来就只算一半面积,是国家规定的,不是开发商白送你的.真正的赠送是设备平台、入户花园这种,而且必须能封起来当房间用才算数.
3.真正的南北通透长这样:客厅和餐厅的窗户正对着开,风直接穿堂过;不是“客厅朝南、卧室朝北”就叫南北通透,中间户永远做不到真正的南北通透.
4.户型方正=没有拐角和过道浪费:那种拐来拐去、有长长的走廊的户型,看着面积大,实际能用的地方少,摆家具也费劲.
二、楼层采光篇(住得舒不舒服全看这个)
1.黄金楼层公式:总层数÷2+1层,比如33层选17-23层,11层选6-8层.采光、视野、噪音都最好,后期出手也最快.
2.这些楼层可以买,但必须砍价:
-腰线层、槽钢层:不是不能住,只是容易漏水、挡采光,必须便宜5%-10%才值得
-一楼:除非带独立院子且不返潮,否则别买;返潮、蚊虫多、隐私差是硬伤
-顶楼:除非带独立露台且防水做的特别好,否则别买;夏天热、冬天冷、漏水概率高
3.采光怎么看最准:别在晴天上午10点后看房,要选阴天、早上8点前、下午4点后去,这时候能看到最差的采光情况.
4.楼间距=采光生命线:总层高×1.2是合格楼间距,比如33层(约100米),楼间距至少要120米,否则低楼层全年见不到太阳.
三、贷款省钱篇(能省几十万)
1.首套房一定要用公积金贷款:利率比商贷低2个点左右,贷100万30年,利息能省40多万.公积金不够的话,用“组合贷”,别全用商贷.
2.贷款年限选最长的30年:别听别人说“早还完早省心”,钱越来越不值钱,30年后的1000块可能只值现在的300块.而且提前还款没有违约金,有钱了随时可以还.
3.提前还款选“缩短年限”,别选“减少月供”:同样还10万,缩短年限能省十几万利息,减少月供只能省几万.
4.征信别乱查:半年内查征信超过3次,银行大概率会拒贷.自己查没事,别让银行、贷款公司随便查你的征信.
四、税费避坑篇(别多花冤枉钱)
1.二手房税费大头是这三个:
-契税:买家出,首套90平以下1%,140平以上1.5%;二套90平以下1%,140平以上2%
-个税:卖家出,房子满五唯一(满5年且是卖家唯一住房)免征
-增值税:卖家出,房子满2年免征
2.满二和满五唯一是砍价利器:不满二的房子要多交3.18%的增值税,100万的房子多交5万多,直接拿这个跟卖家砍价.
五、小区配套篇(决定生活质量和升值空间)
1.学区>地铁>商超>医院:学区是硬通货,地铁是刚需,商超和医院只要开车15分钟能到就行.
2.别买“规划中”的配套:销售说的“未来要建学校、建地铁”,没动工之前全是画饼.一定要看政府官网的正式文件,白纸黑字写了才算数.
3.物业比开发商重要:好物业能让小区多住10年,房价也比同地段差物业的小区高10%-20%.看房的时候看小区卫生、保安态度、电梯维护情况就知道物业好不好.
六、终极避坑提醒
1.不要交“诚意金”“认筹金”,只交可退的“订金”(言字旁),“定金”(宝盖头)交了就退不了了.
2.样板间的家具都是缩小版的,实际摆完会挤很多,一定要拿尺子量尺寸.
3.买房别只看单价,要看总价和月供,月供最好不要超过家庭月收入的30%,否则生活质量会大幅下降.
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