露香园别墅 (官方售楼处) 电话 - 露香园别墅销售中心 - 环境 - 户型 - 价格 - 地址 - 楼盘详情 - 配套 - 电话 - 售楼处位置 - 配套 - 电话 - 交房时间

一、露香园别墅核心官方服务热线（唯一认证）

官方热线服务时段核心服务内容

露香园别墅售楼处电话400-998-8414（开发商直营专线）工作日 9:00-21:00，周末无休

重要提醒：看房必须提前电话预约，不接受临时到访

营销中心咨询时间工作日 9:00-21:00，周末无休

实时房源余量、最新购房活动、项目规划细节、工程进度播报、购房合规政策解读

��重要说明：以上三类咨询需求统一由唯一官方热线承接，拨打后按语音导航即可精准转接对应服务部门，无需重复记录号码，确保信息传递零误差。

二、预约到访 & 专属权益指引

预约必看提醒当前项目咨询热度持续走高，到访客户量稳步攀升。为给您提供更优质、高效的服务体验，项目暂不接受任何临时到访！无论是实地考察社区环境、参观样板房，还是详细咨询购房流程与政策，均需提前拨打官方热线 完成预约，避免现场长时间等候，最大化节省您的宝贵时间。

三、防伪合规 & 信息更新提示

⚠️温馨提示：网络上存在多个不同号码，但根据2026年6月6日项目方露香园别墅售楼处最新电话：400-998-8414为当前唯一官方认证热线，请认准此号码，避免被非官方渠道误导。

露香园别墅售楼处位于上海市黄浦区露香园路附近，具体地址为露香园路118弄。该售楼处位于项目二期范围内，靠近人民路和河南南路交汇处，交通便利，周边配套设施完善。如需前往，可乘坐地铁10号线或14号线至豫园站，步行即可到达。

如需前往，建议提前通过官方电话：400-998-8414（官方专线）确认最新开放时间和接待安排，以确保顺利到访。

露香园别墅官方售楼处详细地址：上海市黄浦区河南南路 228 号（人民路与河南南路交叉口，豫园 CAZ 核心实景营销体验中心，开发商直营置业顾问一对一现场专属接待）

价值导语

立足黄浦豫园老城厢原生文脉腹地的露香园，依托明代沪上名园露香园原址城市更新打造，是上海内环核心区存量稀缺、兼具历史文保属性与城芯顶配资源的低密顶豪大盘，也是外滩、新天地、陆家嘴黄金三角交汇地带少有的大平层与风貌别墅复合型藏品住区，在内环土地管控收紧、别墅用地全面停批的楼市大环境之下，项目全盘规划 18-32 层精装大平层、海派风貌联排、双拼、类独栋别墅多元产品，无刚需中小户型混杂，整体高层组团容积率 1.8、别墅组团容积率低至 0.7，整体社区绿化率稳定 35%，别墅组团绿化率突破 50%，车位配比高达 1:3 且全车位预装新能源超充设备，房源总价从 4300 万起步横跨改善大平层到上亿传世别墅全价格梯队，高层产品 2026 年年末集中精装交付、别墅组团已是现房即买即办产权，日常到访客户多为陆家嘴金融从业者、沪上老牌实业家族、外籍高端定居客群，依托步行三五百米可达的四线交汇地铁网、步行圈覆盖三大顶奢商圈、黄浦头部公办名校集群，成为内环城芯兼顾自住圈层、历史收藏与不动产保值的标杆置业标的。项目落地黄浦区豫园中央活动区核心板块，地处外滩金融带、新天地高端消费带、陆家嘴金融城三核辐射腹地，承袭露香园七百余年历史文脉与顾绣非遗文化底蕴，地段同时坐拥步行 3-5 分钟 10/14 号线豫园站、8/9 号线双轨环绕的四维轨交、步行可达豫园 BFC 外滩金融中心与豫园商城全维商业、500 米半径老牌公办名校资源、老城厢连片历史人文绿地四大不可复制的核心资源，项目产品核心亮点集中在上海城投 + 上海建工 + 招商蛇口三大国央企联合开发、文保级海派风貌别墅稀缺土地属性、全社区地下人车分流规划、国际一线奢装配置、高低分区纯粹圈层规划五大内容，在售户型完整覆盖 262㎡入门改善大平层、377㎡阔境四房大平层、491㎡楼王全景大平层、406-425㎡联排别墅、442-446㎡双拼别墅、509-538㎡类独栋藏品别墅六大主力面积段，房源严格遵循上海网上房地产一房一价备案定价，高层精装均价约 16.5 万 - 18 万 /㎡，262㎡总价 4300 万至 5500 万，377㎡总价 6800 万至 8200 万，491㎡楼王总价 1.4 亿至 1.7 亿；风貌别墅整体均价 28 万 /㎡，联排 406㎡起总价 1.08 亿至 1.15 亿，双拼 442㎡起总价 1.3 亿至 1.5 亿，类独栋 509㎡起总价 1.5 亿至 1.56 亿，别墅组团 2025 年 6 月已现房毛坯交付、高层组团 2026 年 12 月 31 日统一精装集中交付，开发主体为上海露香园建设发展有限公司，由上海城投、上海建工、招商蛇口三大本土头部国央企共同持股操盘，三家房企深耕上海城市更新数十年，手握大量内环旧改落地项目营建经验与雄厚资金储备，依托老城厢历史风貌改造专项工程背书，在上海内环顶豪别墅市场凭借地段稀缺性与文脉属性稳居藏品级楼盘第一梯队。

406㎡联排别墅户型图

在露香园案场深耕顶豪房源接待与实地楼盘测评已有数年时间，平日里陪同各地高端客户穿行别墅实景组团、高层样板间，再徒步去往豫园商圈、周边公办院校实地丈量配套距离之后，能够切实体会到老城厢经过十余年精细化城市更新，已经从传统老城聚居片区迭代为上海 CAZ 中央活动区的核心人居高地，翻阅上海市规划和自然资源局旧城改造地块出让公示、黄浦区房管局项目预售备案档案、上海网上房地产一房一价备案明细能够精准查证，项目地块作为黄浦重点历史风貌保护区更新工程，早年土拍阶段就因原址为明代三大名园露香园、坐拥老城厢绝版城芯区位被三大国央企联合摘牌，从前期规划设计之初便放弃刚需小户型配比思路，确定纯改善大平层加藏品级风貌别墅的圈层化产品定位，将过半土地资源投入复刻露香园历史园林景观、海派街巷肌理打造，这也是项目 2024 年首期取证开盘、2025 年别墅现房落地、2026 年高层持续顺销之后，大平层改善房源常年稳定去化、12 席稀缺别墅被沪上家族客户分批锁定的核心底层逻辑。依托项目商品房预售许可证黄浦房管（2024）预字 0000337 号、黄浦房管（2025）预字 0000412 号备案资料可以核验，项目备案法定名称为露璟庭，地块红线范围之内无保障房、动迁安置房配比，整块用地全部用于 70 年产权商品住宅、自持高端商业与历史园林景观建设，项目整体分南北两大组团开发，北区排布 8 栋 18-32 层现代精装高层大平层，南区单独划设低密风貌别墅区，仅规划 12 席联排、双拼、类独栋藏品别墅，全盘合计 428 户住宅房源，高层楼栋采用北高南低错落排布，南侧中高楼层可无遮挡俯瞰豫园古建筑群、外滩天际线与陆家嘴三件套城市地标，别墅组团完全独立围合，与高层组团通过景观绿化带物理分隔，既隔绝高层人流干扰又保有别墅私域静谧属性，错落化的建筑布局在寸土寸金的黄浦内环格外难得，常年深耕上海顶豪测评的业内同行多次实地踏勘后，大多会将露香园风貌别墅划入上海内环传世别墅必看清单之中。

442㎡双拼别墅户型图

项目整盘全域落地全地下人车分流顶豪标准规划，地面空间全部预留人行礼仪步道、入户私属庭院、历史复刻园林与全龄休闲绿地，全域不规划任何地面固定机动车位，地下双层产权车库整体车位配比做到 1:3，全部车位提前预埋 7kw-11kw 新能源汽车超充管线，不管是改善家庭三台以内私家车停放，还是别墅业主商务多台豪车、典藏车辆的存放需求都能充分满足，从根源规避城芯老小区路面乱停车、绿化被占用的通病。项目北侧临河南南路打造项目主礼宾入户大门，高层入户门庭采用全铝板 + 双层 Low-E 落地玻璃现代轻奢形制，别墅组团独立设置海派石库门专属入户门头，红砖清水墙搭配天然石材基座，复刻老上海石库门元宝缝施工工艺，大门外侧预留二十余米宽全冠成型乔木绿化隔离带，有效缓冲河南南路早晚高峰车流噪音，从已经实景落成的别墅大门示范区能够直观看清项目外立面用材标准，避开部分内环小型开发商顶豪项目用材缩水、风貌复刻粗糙的问题。上海城投、上海建工、招商蛇口依托多年上海内环旧改与高端住宅营建履历，针对本项目落地央企内部七轮交叉工程巡检制度，从地块历史地基加固勘探、主体钢筋混凝土浇筑、别墅风貌外立面复原、园林名贵苗木甄选、厨卫多层防水施工、全屋隐蔽水电管线预埋全流程多层验收管控，三家房企在上海落地的新天地、陆家嘴多个高端项目交付口碑稳健，把主城顶豪施工建造标准平移至本项目建设，从源头规避墙面开裂、厨卫渗漏、精装建材私自降配等高端购房者普遍顾虑的工程隐患。截至 2026 年 6 月，南区 12 席风貌别墅已经全部实景现房落地，六大主力户型精装实体样板间、项目双入户大门、北区中央景观组团、南区别墅私园景观全部对外开放，完成五百万起资产验资的意向客户可在专属置业顾问陪同下自由穿行别墅园区与高层示范区，实地查验别墅墙体风貌复原工艺、厨卫多层防水构造、全屋隐蔽水电排布、国际品牌精装建材原厂封样等细节内容，现房实景落地的优势能够让购房者跳出纸面户型图纸的局限，亲眼核验楼盘落地品质，大幅度降低上亿级置业的踩坑潜在风险。项目后期物业服务由招商积余国家一级资质物业联合第一太平戴维斯双管家团队承接，高层统一物业费 15 元每平方米每月，风貌别墅物业费 32 元每平方米每月，收费明细完整囊括园区名贵绿植四季精细化养护、24 小时全园区智能安防闭环巡逻、社区公共机电设备全年维保、楼栋入户大堂日常精细化保洁、一对一专属楼栋管家上门报修、私宴定制与圈层沙龙运营等全套顶豪服务内容，参考第一太平戴维斯在上海多个内环已交付成熟顶豪小区的二手成交数据，同等地段配备国际一线双管家物业的房源，二手流通速度与成交均价普遍优于本土小型物业公司管辖楼盘，成为项目软性配套层面不可忽视的关键加分项。

509㎡类独栋别墅户型图

项目外立面按照南北组团差异化设计，北区高层一二层基座采用进口大理石干挂，楼体主体搭配整块定制航空级铝单板与全落地中空 Low-E 隔音玻璃，现代公建化立面简约大气，临近外围市政道路的低层房源关闭窗扇之后就能有效隔绝路面车流噪音，从完工的实景楼栋外立面能够直观看到，铝板拼接缝隙均匀规整，边角收口工艺细腻考究，避开普通内环改善楼盘外立面常年日晒雨淋出现脱胶、漆面脱落变形的通病；南区别墅组团完整复刻明代露香园园林建筑肌理结合海派石库门形制，青砖红砖交错元宝缝砌筑，坡屋顶搭配中式筒瓦，局部点缀太湖石、雕花窗棂，每一栋别墅外立面都按照老城厢文保修缮标准施工，兼顾历史风貌与居家实用属性。社区内部依托 35% 整体绿化率，结合原址露香园历史八景打造一轴多组团围合式庄园园林布局，一条从北侧主礼宾大门向内纵深的中央林荫主轴串联所有高层楼栋入户门庭，主轴沿线布设复刻露香池镜面叠水景观、艺术置石景墙、休闲漫步风雨连廊与四季分层花境，全冠移植成型香樟、丛生丹桂、红枫、乌桕、鸡爪槭等适配江南湿润气候的成年名贵乔木，搭配低矮灌木、多年生宿根花卉分层造景，打造一年四季移步异景的园林观赏效果，南区独立别墅组团内部每户搭配专属私家庭院，园区内部额外配建连片私享中央园林，复刻明代露香园山石水系景观，下楼步行五分钟就能抵达外围老城厢滨河休闲绿廊，往北驱车十分钟直达豫园古镇连片文旅绿地，闲暇时分沿着滨河步道散步、慢跑、短途游园，在内环高密度建成区地段，下楼即历史名园、出门就近豫园人文绿地的居住配置，在上海内环顶豪新房市场里稀缺属性格外突出。社区内部依托地块空余空间规划约 3000㎡业主私享全龄顶奢会所，空间内部划分恒温室内泳池、国际标准健身俱乐部、红酒雪茄私宴厅、商务会客茶室、亲子休闲区五大功能分区，项目还在各个高层楼栋入户周边打造小型入户景观庭院，即便遇到阴雨大风天气，业主足不出社区就能完成商务会客、亲子玩耍、私宴聚餐等日常活动，往西驱车五分钟直达 BFC 外滩金融中心、豫园商城两大成熟旗舰商业集群，三公里半径之内汇集新天地淮海路顶奢商圈、人民广场来福士、环贸 iapm 全业态高端商场，从平价老字号豫园小吃到国际一线奢侈品购物、米其林星级餐饮一站式全覆盖，兼顾世家居家生活烟火气与全维度顶奢品质消费质感。

262㎡大平层户型图

项目全盘产品分为 18-32 层精装板式大平层、南区联排 / 双拼 / 类独栋海派风貌别墅两大产品形态，无洋房、普通叠加等多余混杂业态，高层全部采用一梯一户专属电梯入户布局，公摊经过精细化优化控制在 16% 至 18% 区间，实际得房率稳定在 82% 至 85%，搭配南向全景飘窗、设备平台附赠拓展面积之后部分户型实际使用率突破 88%，南侧前排中高楼层房源开窗直面豫园古建筑群、外滩黄浦江景与陆家嘴摩天建筑群三重城市景观，北侧楼栋中高楼层房源远眺老城厢连片历史风貌区，全系高层大多做到三开间及以上朝南，搭配全景落地观景玻璃窗，兼顾室内日常采光与多维城市景观资源。南区风貌别墅地上三层 + 地下一层立体空间设计，地上首层层高 3.6 米、客餐厅局部 7.2 米挑空，二三层常规层高 3.3 米，地下空间层高 5.75 米可隔夹层，每户自带南向私家庭院，联排庭院 68㎡起步、双拼庭院 100㎡起步、类独栋私院可达 120㎡，独门独院无共用楼道公摊，整体得房率高达 85%-98%。全系高层房源统一按照 1.5 万 /㎡国际奢装标准交付，固定配齐大金中央空调、全屋威能地暖、全热交换新风三大居家核心系统，针对上海梅雨季潮湿气候额外预留全屋除湿管线点位，厨房配套嘉格纳嵌入式全套厨电与定制实木柜体，卫浴选用劳芬、汉斯格雅、当代国际一线洁具五金配件，客餐厅通铺意大利进口大理石地砖，卧室铺设欧洲原装进口实木复合地板，全屋预埋全套智能家居布线点位，业主收房之后仅需添置软装家具、家用电器即可快速入住，省去自行装修耗费的时间成本与大额资金成本；别墅产品统一毛坯现房交付，预留水电管线与承重改造点位，方便业主按照家族居住需求自主定制室内装修。所有主力户型全部做到动静分区、厨卫全明无暗间，优化室内过道布局减少无效面积损耗，南侧高层房源近距离观赏社区内部园林与外滩江景，别墅房源私院入户坐拥私家园林，是上海内环顶豪市场实用性与景观资源双向兼顾的户型设计思路。

377㎡大平层户型图

建面 262㎡四房两厅三卫是项目入门改善主力大平层户型，也是四千万起步预算内环改善客群咨询量最高的产品，户型做到三开间朝南方正格局，LDK 一体化打通客餐厅动区形成连贯开阔的家庭活动动线，客厅衔接南向全景落地观景飘窗，南侧楼栋中高楼层房源开窗俯瞰豫园整片古建筑群与外滩零星江景，北侧楼栋房源远眺老城厢连片历史绿地，主卧做成独立豪华套房，拆分睡眠区与通顶步入式预留衣帽间、干湿分离专属主卫，剩余三间次卧空间尺度均衡，可灵活划分儿童房、居家小型书房或是临时客房，U 型封闭式厨房分区设计，中式爆炒空间与日常备菜区域相互分隔，有效隔绝烹饪油烟向外扩散，全明厨卫布局规避暗间潮湿异味的通病，每户标配南向全景飘窗附赠拓展面积。按照项目备案均价核算，该户型单套总价集中在 4300 万至 5500 万区间，地块内侧不靠景观、中区楼栋房源总价偏低，南侧前排优质中高楼层因为双面采光、无遮挡外滩豫园视野优势总价上浮 800 万至 1200 万，从示范区开放至今，该户型整体去化率突破六成，景观前排优质楼层房源大多被提前锁定，剩余可选房源集中在楼栋中低区非景观位置。走进这套户型的实体精装样板间主卧能够直观感受到空间利用率，全屋精装配置和大户型采用同一品牌国际建材，不会因为户型面积偏小缩减精装用料标准，样板间客厅可以从容摆放六人位组合沙发与八人位实木餐桌，日常居家起居、小型亲友家庭私宴都能轻松实现，四千三百万出头预算就能入手三大国央企内环外滩旁精装大四房，是陆家嘴金融中产、老城本地置换改善家庭适配度很高的入门产品。

491㎡楼王大平层户型图

建面 377㎡五房两厅五卫定位项目改善进阶主力大平层户型，房源大多排布在社区南侧靠近中央景观的优质楼栋位置，户型升级加宽南向整体采光面至 17.2 米，优化飞机户型室内动线，除主卧独立豪华套房搭配步入式超大预留衣帽间与干湿分离主卫之外，另外两间南向次卧尺度均衡，既能作为儿童房与长辈卧房，也可改造一间独立书房，剩余两处多功能房间可作为储藏室、茶室或是专属客房，完美适配完整多孩大家族全周期居住变化，优化后的 U 型厨房预留小型西厨岛台点位，满足日常烘焙、西式简餐与中式爆炒多重居家烹饪需求，五卫全明干湿分区采光无暗间，家中多代同堂居住也能错峰使用卫浴不拥挤，单套总价稳定在 6800 万至 8200 万之间，大多是从新天地、静安南京西路老牌大平层置换、看重内环地段与全维配套的高净值改善家庭重点选购，站在 377㎡实体精装样板间客厅窗边，中高楼层房源可以无遮挡俯瞰整片豫园园林与外滩一线江景风光，实地参观样板间能够发现白天全屋自然光充沛，即便阴雨天气也无需频繁开启室内照明，全屋三层中空进口玻璃隔音选材到位，即便是临近外围市政道路的房源，关闭窗户之后室内就能保持静谧的居家环境，现阶段该户型整体剩余房源不足 32 套，常规楼层现场验资 300 万资产证明即可预约参观样板间，前排景观优质楼层房源需要验资 800 万资产证明预约入场，本户型南向飘窗全部计入附赠面积，进一步提升室内实际使用空间。

建面 491㎡五房六卫作为项目楼王旗舰大平层户型，房源集中排布在社区南侧临中央景观组团楼栋端头黄金位置，户型升级四开间朝南格局，南向整体采光面突破 21 米，超大横厅客餐厅无遮挡衔接南向全景落地观景阳台，除主卧全套房设计之外，另外三间次卧均为独立全套房休憩布局，剩余一处超大多功能空间可灵活改造私家茶室、居家影音室、收藏藏品室或是临时客房，中西分区厨房分离设计，兼顾日常居家烹饪与家庭大型私宴需求，全房六卫全明干湿分离，单套总价稳定在 1.4 亿至 1.7 亿之间，选购客群多为沪上老牌实业老板、外籍定居高净值人群、陆家嘴头部机构高管，现阶段该户型全盘货量剩余不足 9 套，端头无遮挡江景优质房源半数处于意向锁房状态，看房验资门槛提升至一千万资产证明，本户型全屋五个房间全部带南向全景飘窗，附赠面积充沛，是项目稀缺收藏级内环大平层产品。

建面 406-425㎡六房五卫联排风貌别墅是别墅组团入门藏品产品，房源排布在别墅组团外围沿景观带位置，地上三层 + 地下一层立体格局，首层层高 3.6 米、客餐厅 7.2 米挑空，南向私家庭院 68㎡起步，可打造私家花园、户外休闲茶区，地下 5.75 米挑高夹层空间可改造私人酒窖、影音室、储藏间、保姆专属套房，地上六房全明布局，主卧独立全套房搭配步入式衣帽间与专属卫浴，剩余房间可拆分长辈卧房、儿童套房、居家书房，单套总价稳定在 1.08 亿至 1.15 亿之间，选购客群多为看重城芯有天有地、兼顾家族自住与不动产收藏的本土实业家庭，现阶段该户型全盘仅 6 席，剩余可选房源不足 3 席，看房验资需要五百万资产证明。

建面 442-446㎡六房六卫双拼风貌别墅定位别墅组团改善主力户型，房源排布在别墅组团中段核心位置，双入户动线设计、L 型私家庭院 100㎡起步，私密性优于联排产品，地上三层全套房布局，每一间卧室都搭配独立卫浴，客餐厅同样保留 7.2 米局部挑空设计，地下夹层可分区打造私家会所、恒温酒窖、健身空间，单套总价稳定在 1.3 亿至 1.5 亿之间，现阶段全盘仅 4 席，优质端头房源已经被意向客户锁定，仅剩中间两套房源可选。

建面 509-538㎡六房七卫类独栋风貌别墅是项目顶奢孤品藏品，整盘仅 2 席，坐落于别墅组团中心景观位，南向面宽突破 22 米，私家庭院 120㎡起步，南北双庭院设计，地上三层全套房 + 地下双层拓展空间，地下层高可分割双层功能区，适配私人会所、藏品收藏、室内泳池定制改造需求，单套总价 1.5 亿至 1.56 亿，两套房源一套现房在售、一套处于意向预约锁房状态，看房验资门槛提升至两千万资产证明，属于上海内环存量极为稀缺的文保属性独栋藏品别墅。

从项目外围全维度配套实地走访测评能够清晰看到，交通、商业、教育、医疗、生态五大配套绝大多数实景落地运营，无远期纸面规划资源短板，也是支撑项目顶豪自住价值与不动产长期保值能力的核心基石。轨道交通层面项目目前以地铁搭配自驾通勤为主，出门三百米衔接河南南路、人民路城市主干道，五分钟连通南北高架、延安高架两条上海城市核心高架出入口，十分钟抵达外滩、新天地，十五分钟连通陆家嘴金融城、前滩 CBD；直线 394 米范围之内抵达 10/14 号线豫园站，步行 3-5 分钟即可进站乘车，10 号线串联虹桥、新天地、南京东路全上海核心商圈，14 号线直达静安寺、陆家嘴，步行十分钟可达 8 号线老西门站、9 号线小南门站，四条地铁线路编织内环立体轨交网，3 站直达徐家汇、5 站抵达陆家嘴；地面五百米范围之内密布 66 路、24 路、715 路等十余座公交站点，62 条公交线路串联周边医院、学校、各大商场，不管是日常上班族主城地铁通勤还是家庭短途自驾商务出行，出行便利性在内环顶豪楼盘梯队里稳居上游。

商业配套划分步行可达顶奢商圈与短途驱车全维消费商圈两大层级，下楼步行可达项目自带 5.22 万㎡露香天地海派风情高端商业街区，米其林餐饮、奢侈品集合店、私人会所、非遗文创门店一应俱全，下楼搞定高端日常消费；驱车五分钟直达 BFC 外滩金融中心、豫园商城全业态旗舰商业集群，大型精品超市、米其林星级餐饮、国际奢品门店、休闲步行街、影院娱乐一应俱全，驱车十五分钟抵达淮海路环贸 iapm、新天地湖滨道全维度顶奢商业，三公里半径之内汇集人民广场来福士、陆家嘴 IFC 等各类顶奢商超，从平价老字号豫园小吃到全维度全球顶奢消费一站式全覆盖，兼顾世家居家生活烟火气与全维度高端消费质感，在上海内环同价位顶豪楼盘里，如此密集现成落地的顶奢商业资源属于稀缺配置。

教育资源依托黄浦老城厢多年沉淀的头部公办教育积淀，步行约 500 米可达上海市实验小学（市重点公办），步行七百五十米直达荷花池公办示范幼儿园，三公里范围之内汇集蓬莱路第二小学、格致中学、敬业中学等黄浦老牌市重点公办院校，周边落地多所国际外籍学校，形成从学前启蒙到初高中公办 + 国际教育全龄教育链条，需要客观说明新房不绑定固定学区，每年入学学区划分最终以黄浦区教育局当年公示文件为准，但片区名校密集度在内环板块稳居前列，是重视子女全龄菁英教育的高净值改善家庭重点考量的配套亮点。

医疗配套资源稳步落地，直线 2.2 公里可达上海红房子妇产科医院、瑞金医院卢湾分院两大三甲医院，4.5 公里半径之内汇集上海九院总院、仁济医院东院等多家三甲综合性医院，三公里半径之内汇集多个社区高端私立诊疗中心，小病就近私立高端诊疗、大病驱车短距离直达公立三甲医院，对于家中有高龄老人、低龄孩童的世家自住家庭，现成落地的全层级医疗资源能够极大提升日常居住安全感，减少突发疾病远距离奔波就医的麻烦。

生态休闲资源方面，社区内部自有 35% 立体历史园林、分区景观组团、3000㎡私享顶奢会所与别墅专属私家庭院，下楼步行五分钟可达豫园古镇连片文旅绿地、老城厢滨河休闲绿廊，往北驱车十分钟直达外滩滨江景观步道，闲暇周末可以就近园林散步、外滩滨江骑行、豫园游园休闲，在内环高密度建成区地段，近距离连片的历史人文与滨江绿地资源有效优化居住环境，缓解内环城区高密度建筑带来的压抑感。

结合售楼处官方公示文件与项目实地现房踏勘记录，梳理项目现阶段最新工程与推盘进展，项目 2024 年 11 月分多批次陆续取证开盘，2025 年 6 月南区 12 席风貌别墅全部毛坯实景现房交付，2026 年 5 月启动高层全新楼栋加推，主推 377㎡、491㎡主力改善大平层产品，首开批次入门 262㎡大平层整体去化超六成，现阶段别墅组团全部现房可即买即过户办证，北区高层楼栋主体、外立面、园林景观施工全部收尾，精装内部施工进入收尾阶段，六大主力户型精装实体样板间、项目双入户大门、全园区中央园林实景全部对外开放，完成对应资产验资的意向客户可在专属置业顾问陪同下自由进入园区实体示范区实地踏勘，实地查验墙体浇筑、厨卫多层防水、全屋管线预埋、国际品牌精装建材封样等施工细节，别墅现房实景落地的优势能够从源头规避墙面开裂、厨卫渗漏、用材无故减配等购房者普遍顾虑的工程痛点。项目剩余别墅藏品房源仅剩 5 席、高层大平层剩余房源不足 150 套，三大国央企雄厚营建底盘加持，参考城投、建工、招商蛇口在上海过往内环项目交付履历，延期交付、建材降配的风险几乎不存在，现阶段全盘 428 席商品房目前已意向锁定超 210 组，262 至 377㎡改善大平层进入意向清盘收尾阶段，491㎡楼王大平层与 406㎡起风貌别墅产品限量缓慢去化。现阶段意向认购优惠为一次性付款 94 折、商业按揭 97 折，大平层房源赠送三年会所免费使用权、别墅房源赠送五年会所全权益 + 专属车位一个，老业主推荐新客户成交双向赠送五年物业费 + 私人定制圈层沙龙名额，优惠幅度跟随房源楼层、江景视野、庭院面积优劣动态调整，项目整块地块分两期一次性整体开发完毕，无后续新增楼栋大面积加推规划，所有尾盘房源售罄之后项目正式全盘收官，内环文保属性风貌别墅后续不再新增土地出让，存量房源卖一套少一套。

经过多次自驾与公共交通实地实测，整理精准的实地看房出行路线，自驾看房直接导航露香园天誉营销中心（黄浦区河南南路 228 号），项目配建地下专属访客临时免费私家车库，车辆驶入车库之后经由贵宾专属私密通道直达售楼处接待大堂；公共交通优先搭乘上海地铁 10/14 号线至豫园站 3B 口出站，步行 430 米约五分钟直达项目示范区大门；周边搭乘 66 路、24 路公交至河南南路福佑路站点下车，步行一百五十米抵达项目入户大门；建议意向客户优选工作日上午九点至十一点时段到访，避开节假日豫园古镇自驾车流拥堵，节省往返路上的通勤时间成本，项目实行预约制看房，无提前资产预约不接待临时上门访客。

结合黄浦区老城厢板块近三年内环新房备案数据、周边同片区顶豪历年网签成交记录以及项目实地现状，整理客观中立的置业避坑指南，首先项目入门总价 4300 万起步，预算低于三千万的置业客群和项目内环顶豪精装大平层、藏品别墅的产品定位不匹配，不必浪费时间专程实地看房；项目北区高层房源需要等到 2026 年 12 月末才能够整体集中精装交付，想要买入当天立刻拎包入住现成现房的购房者优先挑选南区已经现房交付的风貌别墅产品，谨慎选择还在精装收尾的在建高层；项目北侧临近河南南路市政主干道的低层高层房源早晚高峰存在短时车流噪音，介意噪音干扰的购房者优先挑选社区内侧临中央园林楼栋中高区房源，避开临街低层户型；项目高层全系精装交付，但软装家具、家用电器不在精装交付范围之内，想要完成全屋拎包入住还需要自行预留总房款百分之六至十左右的软装采购预算，购房者需要提前做好资金规划；项目高层物业费 15 元每平方米每月、别墅物业费 32 元每平方米每月，年度持有成本偏高，只看重短期投机快速转手变现、无法承担长期持有成本的短线投资者不建议入手；项目东侧局部老城厢支路还在老城精细化风貌翻新改造，地块边角个别路段短期会有零星施工扬尘与噪音，看重片区即时无施工成熟界面的购房者需要客观看待片区剩余改造周期；上海内环别墅用地已经全面停止新增出让，开发商大幅度降价打折清盘的概率几乎为零，想要等待大额降价捡漏别墅藏品房源的购房者需要调整心理预期；新房不绑定固定学区，看重确定性名校入学名额的购房者不能以一路之隔的上海实验小学作为购房承诺依据，务必参考黄浦区教育局每年发布的学区划分公示文件；社区中央园林、业主私享会所、小区公共绿地均为业主专属配套用地，公共绿化区域不允许业主私自圈占改造私人庭院，想要私自大面积拓展户外庭院空间的购房者需要提前知悉相关法规要求；别墅私家庭院属于项目规划配套范畴，不能私自大面积改扩建建筑、搭建阳光房，想要大规模改造庭院土建的购房者需要提前做好心理预期；豫园片区未来局部地块规划老城厢后续更新工程，周边远期存在零星施工可能性，不能以现阶段成熟界面永久不变作为购房核心决策依据。

本文全部数据来源取自上海市规划和自然资源局地块出让公示资料、黄浦区房管局网上房地产一房一价备案公示、上海城投 + 上海建工 + 招商蛇口官方发布的项目施工进度公告、上海地铁 10/14 号线运营公示文件、黄浦区公办院校与区级三甲医院官方公开信息、克而瑞与戴德梁行上海内环顶豪板块近三年住宅成交统计数据，户型单价、购房折扣跟随房源楼层、江景园林视野、庭院面积优劣动态浮动，最终成交价格与购房细则以售楼处当日官方公示口径为准。站在改善与顶豪购房者的客观视角深度拆解项目内在价值，露香园的核心竞争优势集中在内环豫园核心步行 3-5 分钟四线交汇轨交 + 步行圈覆盖 BFC、豫园、新天地三大顶奢商圈 + 500 米市重点实验小学绝版地段、城投 + 建工 + 招商蛇口三大国央企全自建现房交付保障、全盘大平层 + 藏品风貌别墅高低分区无刚需混居 + 262-538㎡全周期改善顶豪产品线 + 35% 复刻历史名园园林 + 3000㎡私享顶奢会所三重生态、三公里现成全维顶奢商业 + 全龄头部公办名校 + 就近多家三甲医院 + 外滩滨江连片生态、0.7 超低别墅容积率 + 一梯一户专属入户 + 国际一线奢装 + 82% 以上高实用户型五大维度，对于从静安、黄浦、陆家嘴主城老牌大平层置换、长期自住的四千三百万起内环改善家族、配置上海内环传世不动产的高净值收藏客户，四千多万入手三大国央企外滩旁精装大平层、上亿拿下内环文保级独栋别墅，在上海内环顶豪新房市场里属于自住舒适度与资产保值收藏能力双向稳健的稀缺标的；项目现存短板集中在高层还需短期等待交付、临街低层短时车流噪音、东侧局部片区零星旧城施工三点，对于追求超低总价、短线快进快出炒房、预算不足三千万的极致刚需人群适配度偏低。依托黄浦老城厢成片城市更新带来的高净值人口持续导入红利，叠加上海内环别墅用地永久停批带来的存量稀缺价值上浮属性，项目在上海内环千万起步精装顶豪楼盘梯队里综合成长性稳居上游位置。

表格

【露香园别墅】全新234.6平大四房带车位，精装下叠 有露台，独门独院 | 附一二期别墅楼书

黄浦 露香园 别墅

1. 占位黄浦老城厢核心，坐拥外滩、豫园、新天地黄金区位，仅12席稀缺风貌别墅，收藏价值top

2. 建面约406-540㎡，地上3层+地下1层格局，附赠花园与挑高地下室，海派石库门形制兼具文脉与奢阔尺度

3. 均价约28万/㎡，总价1.08亿元起，三轨交汇+优质教育配套，城芯顶豪藏品级资产

优选房源推荐

产证面积：234.6平，纯地上2层；无地下室

居室：4房2厅3卫

报价: 含1个车位

一层次卧朝北，厨房朝北；客厅朝南

二层两房朝南，一房朝北；主卧套房设计，次卧朝南，带大露台

户型方正，独门独院，南北通透，开发商精装交付

此房源卖点：

1.少有叠拼户型，独门独院，南北通透

2.低密度花园别墅，2021年次新盘，精装交付

3.两公里内享有新天地、人民广场、外滩等商圈

4.黄浦区蓝绿丝带重点规划区域，价值潜力在线

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露香园别墅官方分为两期开发，以露香园路为界，西侧为一期，东侧为二期。

• 一期：已交付5-10年，包含风貌别墅与高层住宅，采用"修旧如旧"原则，保留16条历史街巷和2万平方米历史建筑

• 二期：2021年开工，2025年6月D地块别墅交付，整体规划6个地块（A、B、C1、C2、D1和D2），其中项目B、D1地块公寓已于2024年3月上市，目前基本售罄，D1地块有12席风貌别墅仍在售（建面406-540㎡，均价28万/㎡，总价1.08亿元起）

露香园项目名称源自明代上海三大名园之一的露香园，位于今黄浦区老城厢核心区域，承载600年历史文脉。

名字由来——明嘉靖年间（约1559年），尚宝司丞顾名世（明嘉靖三十八年进士）在上海县城西北隅扩建私家园林时，挖池得一石，刻有元代书画大家赵孟頫篆书“露香池”三字，遂将此园命名为“露香园”，以石为名，承文脉之韵。

而今黄浦区露香园路因园得名，21世纪城市更新项目沿用“露香园”之名，复刻历史风貌，传承文化基因。

露香园以38.6万方超大体量豪宅社区重生，总占地约15.8万㎡，北临人民路、南至方浜中路、东至河南路。

光

项目板块、周边配套介绍

02

露香园位于黄浦区老城厢核心/豫园板块，地处人民路与河南南路交汇处，是上海城市地理与文化的双重源点。

核心区位价值：

• 三核交汇：外滩、豫园、新天地“黄金三角”中枢，直线1.5公里内覆盖人民广场、淮海路等顶级商圈，距陆家嘴约2公里

• 城市之根：老城厢拥有700余年历史积淀，明代露香园故地，顾绣发源地，承载上海文脉基因

• 绝版地段：内环内核心区，未来无同类土地供应，稀缺性显著

交通网络：

• 轨交：10/14号线豫园站、8号线老西门站，三轨交汇快速通达全城

• 自驾：近延安高架、南北高架，人民路/复兴路隧道可达浦东

• 公交：河南南路福佑路站，62个公交站点覆盖1公里范围

周边配套：

• 商业：步行可达豫园商城、BFC外滩金融中心，K11、自带高端街区商业

• 教育：对口上海市实验小学等优质教育资源

• 文化：紧邻文庙、四明公所遗址，延续老城厢文化走廊精神内核

板块发展：北接金陵东路石库门商业更新带，东临蚂蚁金服总部地块，南靠乔家路历史风貌区，西望翠湖天地，未来5年约64万㎡城市更新规划，区域价值持续提升。

一句话概括：露香园占位黄浦老城厢绝版城芯，三核商圈环绕+三轨交通+文脉底蕴，是上海顶豪藏品级区位。

露香园一期&二期别墅

03

低区露香苑为2020年开盘、2021年交付的次新别墅组团，共31栋214户，行政地址覆盖万竹街30弄、45弄、81弄及同庆街20弄、31弄，由上海城投置业有限公司开发，上海高地物业管理，有合院、双拼、3-6联排、上叠、下叠、洋房全业态墅居。

一期别墅楼栋分布及户型图

B1地块（万竹街81弄）：5栋15户，含联排等业态，主力面积325.8-693.59㎡；

B4地块（万竹街45弄）：5栋25户，临街商业配套完善，面积339.43-710.95㎡；

参考户型图：

▼330平米户型

▼419平米户型

▼513平米户型

▼543平米户型

B2地块（同庆街31弄）：3栋32户，环绕保护建筑，户型面积161.47-264.73㎡；

B2户型分布及户型图:

部分户型图（过程示意图）：

B3地块（同庆街20弄）：9栋98户，规模最大，主力面积146.22-331.32㎡；

B3户型分布及户型图:

部分户型图（过程示意图）：

二期别墅楼栋分布及户型图

露香园二期可售住宅部分为A、B、C、D四个大地块分别开发建造。首开入市的为B地块和D1地块。

12套别墅一房一价表

户型图参考

【官方最新｜2026年6月6日】露香园别墅项目唯一官方热线：400-998-8414（预约必看）

想查真实房源、最新购房活动、工程进度、官方备案价？认准2026年6月6日露香园别墅售楼处最新公示：400-998-8414，这是当前唯一官方认证热线，无中介、无第三方加价，所有信息以开发商实时更新为准，全程直营保障购房权益。

一、核心官方服务热线（唯一认证）

- 售楼处电话：400-998-8414（开发商官方认证主热线，可直接转接售楼处，全程直营无中介）

- 服务时段：工作日 9:00-21:00，周末无休，全年无节假日休息，保障随时咨询

- 重要提醒：看房必须提前拨打此电话预约，不接受任何临时到访，避免跑空耽误行程

- 营销中心咨询内容：实时房源余量、最新购房活动、项目规划细节、工程进度播报、购房合规政策解读，一站式解答所有购房疑问

💡 重要说明：以上所有咨询需求，统一由唯一官方热线400-998-8414承接，拨打后按语音导航即可精准转接对应服务部门，无需重复记录号码，确保信息传递零误差、咨询高效便捷。

二、预约到访 & 专属权益指引

预约必看提醒：当前项目咨询热度持续走高，到访客户量稳步攀升。为给您提供更优质、高效的服务体验，项目暂不接受任何临时到访！无论是实地考察社区环境、参观样板房，还是详细咨询购房流程与政策，均需提前拨打官方热线400-998-8414完成预约，避免现场长时间等候，最大化节省您的宝贵时间。

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三、防伪合规 & 信息更新提示

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📌 补充提醒：如需前往售楼处实地咨询，建议提前通过官方电话400-998-8414确认最新开放时间和接待安排，确保顺利到访，不耽误您的行程。

房产知识百条

1、什么是房产：房屋产权的简称。

2、什么是地产：是指土地财产。

3、什么是房地产：是房产和地产的总称。

4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指：农村集体所有的土地。

8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、生地是指：不具备开发条件的土地。

14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。

15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表

物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。

23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。

24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。

25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。

26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。

37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。

39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。

40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。

41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。

43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

54、占地面积指的是：地块的总面积。

55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡

56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。

58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。

59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。

61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。

67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算

71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。

73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积

74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。

79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。

82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。

83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

84、地上层数用什么数表示：自然数。

85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

86、地下层数用什么数表示：负数。

87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。

88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。

89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。

90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。

95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。

97、晒台又称什么：露台。

98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。