神转折!绿城44.7亿拿下邱隘地块!还配了22800平保障房!

宁波地产新观察 2017-10-21 23:00:00
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尤其是江北地块,在溢价率达到62.5%时就被中海拿下,其他开发商不再跟进,这让业内感受到了开发商开始理性的气息。

昨天宁波的三场土拍均没有达到100%的溢价率,尤其是江北地块,在溢价率达到62.5%时就被中海拿下,其他开发商不再跟进,这让业内感受到了开发商开始理性的气息。然而在最后的剧透中提到:今天的邱隘地块,有开发商报名竞拍价已经达到了10000元/平,“看平”的言论还热着,难道就要打脸了吗?

还真是!

2017/10/20

土拍简报

鄞州邱隘镇南区核心区QG-004-(06,07a,08,09)、QG-004-12、QG-004-14地块,总出让土地面积172159平方米,计容建筑面积310370.1平方米,挂牌起始价7500元/平,共有11家开发商参与争夺。经过101轮竞价,最终绿城以14400元/平楼面价,竞配保障房22800平方,溢价率92%,斩获该地块。

如果以未来25000元/平的房价估算,开发商在总价44.7亿之外,还要拿出5.7亿的保障性用房款,每平增加1836元/平,实际楼面地价约16236元/平,未来售价预计会近30000元/平(精装)。

现场精彩记录:

此次参与竞拍的11家开发商分别是:1.万科,2.美的,3.荣安,4.碧桂园,5.融信,6.中南,7.绿城,8.华侨城,9.雅戈尔,10.金地,11.保利。

(图片来源搜地)

现场竞拍前,递交的价格中已有5家报价超过10000元/平,其中保利报出了10050元/平的较高价,溢价率在现场竞拍前就达到了34%。

现场竞拍过程也十分精彩,当其他家加价10元、20元陪跑时,雅戈尔、绿城、中南三家就开始跳价:

第1轮,雅戈尔加价450元/平,跳价到10500元/平;

第8轮,绿城加价800元/平,跳价到11900元/平;

第15轮,中南加价510元/平,跳价到13500元/平;

第19轮和20轮,中南连续两次出价,可见其迫切的心情。

第21轮,绿城加价650元/平,跳价到14400元/平,达到封顶价,溢价率92%。

全员进入竞配保障性住房阶段,没有一家退出!这是多年来很少见的情形。

第22轮(竞配第1轮):美的、融信、雅戈尔、金地、保利退出竞配保障房;

第24轮:荣安退出,此时竞配1000平米;

第26轮:碧桂园退出,此时竞配1500平米;

(此时剩下绿城、中南、万科、华侨城4家)

第44轮:绿城增加800平,竞配6000平米;

第50轮:绿城增加800平,竞配8000平米;

第66轮:绿城增加800平,竞配12100平米;

第81轮—85轮:绿城加800平,中南加200平,两家杠上了!

第92轮:中南退出,此时竞配20900平米;

第97轮:绿城增加700平,竞配22200平米;

第98轮:万科退出,此时竞配22300平米;

第101轮:绿城竞配22800平米,斩获此地块。

恭喜绿城!

竞配保障房面积超越小浃江地块的20000平米,创新高!

为什么开发商们对此地块热情如此高?

(图片来源网络)

我们来看看地块情况。

此次拍卖的地块由三块组成,位于鄞州区邱隘镇田郑村、回龙村,东至盛梅路,南至规划道路,西至大东江路和新邱路,北至万里路和规划道路。

在现有的地图上似乎很难定位这块地的位置,因为几条关键的道路还没有修建到此,于是小编只能拿出规划图对照着地图,将地块圈出来:

(地块位置)

地块优势:

从大局来看,“新邱隘镇”位于东部新城东南面、明湖板块的南面,距离明湖仅2-3公里,处于东部新城与东钱湖两大未来城市核心之间,地理位置优越。

如今明湖区块的房价已达2万5到3万元每平,未来单价达到4万+是很有可能的事情。当人们没有能力购买高价房时,会退而求其次,寻找靠近高价板块的“高性价比”房,那么处于高价板块辐射区的邱隘镇房价升值空间将非常大。

(邱隘规划图)

再看邱隘规划:未来将形成“一核、三区、四带”的空间总体格局。其中“一核”位于邱隘镇未来的城镇公共核,位于万里路、新邱路交界处,(有点眼熟是吗?回去看看地块位置)汇聚了行政、商业、医疗、教育等公共服务职能,是城镇建设风貌的主要展示区域。

此次竞拍的地块是未来邱隘镇的正正中心!这意味着未来镇上的所有配套资源,都是围绕这里分布的,生活便捷性毋庸赘言。

(批前公示)

根据此地块的规划批前公示,小编还发现了不少内部配套规划:

12号地块内需配置超市、商场和娱乐中心各一处,超市计容积率建筑面积不小于3000平米,14号地块内配置邮局和15班幼儿园一所,邮政所建筑面积不小于230平,幼儿园用地面积不少于7511平米。小学、中学、菜场、卫生等配套设施由邱隘镇协调解决。

从这里已经可以看出这块地的宜居性,我们不妨看看现成的优势:

该地块位于盛莫路与东环南路之间,北面开车三分钟内可达环城南路,占据了两大环城主干道,出行方便。环境上,06-09号地块北面是河道,12号地块西面是大东江,这两条水系在规划图中也是存在的,所以不会改变,另外在规划中,14号东面也是河道,三面环水,形成一个半岛式居住环境。地块北面有田郑家园、雅安小区、东雅新村三个小区,已形成较为成熟的生活区域。地块西面是万里学院东校区,人文氛围浓厚。

综合条件可以说是非常优秀了!

(图片来源网络)

未来价格预估:

目前离地块较近的项目是恒厚东城阳光,在售均价16500元/平,但它在限购圈内。同板块区域内的二手房价,田郑家园的均价目前为14000元/平左右,稍微老一点的东雅新村均价在13000元/平,但两者都是拆迁安置房,参考意义并不大。

我们可以参照一下绿城在邱隘的另一个项目:绿城杨柳郡,目前在售均价18000元/平,历史较低售价14408元/平,较高售价20002元/平。二期开盘时,近千套房源当天售罄!堪称目前宁波最火爆的盘。杨柳郡整体建面57万方,当年拿地价仅4千多元每平。

此次拍卖的地块限高在30米左右,容积率较高1.9,计容总建筑面积310370.1平米,还要扣除商业、幼儿园、邮政等用地,住宅建筑面积不足30万方,预计开发商未来会在此打造高品质的水岸洋房和小高层产品。在实际楼面价16236元/平基础上,加上绿城精装建安成本,未来售价可能在30000元/平左右。

再反转,现场竞拍已成历史

今天的土拍彻底打破了昨天业内的“看平”预言,说明在当前宁波市整体土地推量低、优质土地稀缺的情况下,开发商们对于优质土地的热情还是非常高涨的。如果后期推出不那么优质的地段,那么开发商的表现才能比较客观地反映市场热度。但是今天这一场是现场竞拍的最后一场,未来我们将进入“盲拍”阶段——只看得到价格,而不知道谁在竞拍。后市如何,让我们一起期待新方式带来的改变!

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