广州重启第二轮集中供地,溢价率上限15%

搜狐焦点宁波站 2021-08-27 09:54:20
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新的土拍规则在地价、竞拍方式、房企准入门槛等方面都做了调整。

来源:界面新闻

实习记者 | 王婷婷

原计划于6-7月进行第二批集中供地的广州,终于在8月26日公布了其土地出让信息,将于9月26-27日两天分六批次竞拍。

这次广州共计出让48宗地块, 总占地面积304.82万平方米,总建面积达878.73万平方米,起拍总价累计1124亿元。

随着6月29日武汉首场集中供地土拍的结束,全国22个重点城市首轮集中出让正式收官。到7月,已有不少城市陆续公布第二批集中出让的地块详情。正常情况下,8月份会进入密集的又一轮土拍大戏。

但是,随之而来的是延迟出让或中止出让的消息。继深圳宣布中止第二批集中供地之后,多个城市也加入土拍延期行列。截止目前,全国已有长沙、青岛、深圳、天津、济南等10余个城市中止或暂缓土地出让,称将调整竞拍规则。

在广州这份迟来的土地出让信息中,最值得注意的也是其出让规则的变化。

首先是溢价率的限制。本次挂牌地块均设置溢价率最高不超过15%,严格控制楼面价,防止首轮土拍市场过热的情形再现。在第一批集中供地中,广州设置溢价率最高限制45%,而在土拍中就有6宗地块溢价率达到45%,且至少8宗地块超过40%。

在竞拍方式上,广州也做了不少调整。新一轮土拍包括“限地价+竞自持+摇号”、“限房价+限地价+竞自持+摇号”、“限地价+竞自持+一次性书面报价”三种竞拍方式。

其中“限地价+竞自持+摇号”为多数地块采取的方式。在此之前,广州土拍主要是“限地价+竞配建+摇号”,此次将“竞配建”改为“竞自持”,一定程度上可避免通过“竞配建”的方式来增加实际地价。

“限房价+限地价+竞自持+摇号”方式则主要针对南沙、黄埔(部分)地块的出让,明确每宗地块的最高房屋销售价格,亦是完善了房价地价联动出让模式。如位于科学城的香雪地块,限房价38051元/平方米;南沙湾地块限价36465元/平方米等,通过限价打击市场预期,避免楼市过热。

不过,“一次性书面报价”方式只对于海珠两宗地采取。本就供应量稀缺、市场热度高的海珠,不得不出此策略以规避价高者得的局面,从而推高地价、房价。值得注意的是,最终建筑达到绿色三级标准也是海珠地块竞拍者不可忽视的一点。据了解,这也是广州首次将绿色建筑标准纳入宅地出让前置条件。

将绿色建筑标准纳入土拍规则中的不止广州。8月18日,青岛的二批次供地的新规中也有涉及,提出了在达到溢价时,转入线下竞高品质商品住宅(包括绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑)建设环节。

自然资源局在近日对集中供地提出的四点明确要求中,也规定在达到地价或地价上限时,可从绿色建筑、装配式、智慧化等方式择优确认竞拍方。

对于竞拍企业,广州更是提高了准入门槛。根据此次出让信息,广州规定竞买人在广州市范围内竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自由资金,且竞买人股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。一旦违规,将取消其中标资格,且不予退还保证金。

不仅如此,同一名申请人也只能进行一次交易申请,类似首轮供地中黄埔军校小学地块吸引320组马甲参拍摇号的情形,将不复存在。

而购房者同样有涉及,保护刚需被提到前端。例如本次供地中的海珠、黄埔、南沙地块,均要求首套购房家庭(或个人)购房总套数,占新建商品房住房规划总套数的50%。               

具体到地块,本轮土拍预计出让48宗地块,集中在增城、南沙、黄埔、白云、海珠、荔湾、从化、花都等9个区域。从分布区域来看,增城出让22宗地块,其次白云、南沙、番禺为重点区域,天河、越秀仍缺席。

海珠的江泰路地块为此次单价最高的地块,出让起始价39200元/平方米,最高楼面价42728元/平方米。单价最低的属曾江街广汕公路北侧地块,因距离较偏,起始价5023元/平方米。

首轮供地中经过183轮报价的番禺创新城地块,最终以535178万元+45900平方米配建面积成交,折合楼面价33599元/平方米。而在新一轮土拍中起拍楼面价23000元/平方米,最高限制楼面价26450元/平方米,仅仅地价就少了7149元/平方米,足见其从土地端的调控决心明显。

而荔湾区广钢新城234地块,起始楼面价28573元/平方米,最高限制楼面价31872元/平方米。根据规划,将广钢公园也作为重要配建,成功出让也即意味着该公园需启动建设。目前,该区域周边新房房价在4.8万-7万元/平方米左右。

白云新城将出让5宗地块。但最值得关注的是白云新城机场自主改造地块,起拍总价达108亿元,对应其起始楼面价20133元/平方米,最高限制楼面价22147元/平方米,溢价率10%。

整体而言,在新出让的土拍信息中,可明显看出广州对地价的限制,甚至多数地块的地价回到了两年前水平。而对竞拍方式、房企参与门槛的调整,同样是试图通过控制地价来实现稳定房价的逻辑。

亿翰智库分析指出,通过调整土拍规则控制核心城市土拍热度,稳定地价,实现土地市场的稳定运行,既可保持土地公平合理出让,也将促进整体市场保持低位运行。

统计显示,全国已有超过5个城市明确土地竞拍规则调整,即强调要完善房价地价联动机制,如杭州、东莞、金华、惠州和义乌等地,都于近期调控文件中提及相关内容。预计后续其他重点城市也会跟上,以进一步打击土地市场炒作现象,从根本上稳定房价。

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