反思!今年5个月调控多达159次!为何就是摁不住楼市这头牛?

宁波地产新观察 2018-06-17 12:35:26

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进入2018年以来，各地楼市调控继续加码。仅5月份，就有超过40个城市发布多达50次调控政策。进入6月，各地调控力度不减，仅6月4日、5日两天，便有西安、宜昌、天津、徐州四个城市再次收紧楼市调控。

5个月调控多达159次！

2017年一整年全国楼市调控次数大概是250次。但是截至今年5月底，楼市已出台159次调控政策，比2017年1-5月增加60%，5月全国超过40个城市发布调控政策累计多达50次刷新单月房地产调控政策次数的历史纪录。并且调控政策的密度逐渐从一、二线城市向三四线城市倾斜。随着三四线城市也进入调控，全国主要城市都已经开始被调控政策覆盖。

4月底和5月初，住建部分两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。被约谈城市主要集中在东北、中西部，以及出台自由贸易政策的海南，而不是房地产市场传统的一线和强二线城市。目前，被约谈的合肥、佛山、哈尔滨、长春、贵阳、成都、太原等城市已出台调控政策予以回应。

5月份发布调控政策的城市有武汉、江门、哈尔滨、长沙、佛山、北京、石家庄、东莞、威海、贵阳、长春、丹东、太原、成都、聊城、重庆、三明、宁波、天津、银川、珠海、济南、厦门、德州、西安、大连、福州、青岛、惠州、赣州等。

各地发布调控政策的内容包括收紧限购和限售、强化商品房预售价格管理、调整贷款比例、发展租赁市场等。

6月5日深圳更是发布住房新政，向社会各界征求意见。未来深圳住房拟分为市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四类，市场商品住房占住房供应的40%左右，后三类享受政策支持的各占20%左右。这是继98房改之后，深圳住房体制迎来"二次改革"。

为什么要调调调！

2018年是房地产长效机制的攻坚年，确保房地产市场长期稳定发展，城市房价出现波动，是调控政策频发的最核心原因。

房地产是中国经济支柱之一，房地产过热投资显然不利于整体经济格局的稳定，飞涨的房价如果不能及时控制将会造成严重后果。

一、经济严重泡沫化。在房价爆涨的背后，是价格严重背离价值的事实。

二、金融风险不断加剧。由于房地产的高回报，导致商业银行资金的大量涌入，形成巨大的金融风险。

三、居民贫富分化。商品房的暴利机制，除了房地产开发商受益外，也给炒房投机获利创造机会。而农民住房不能与商品房一样上市流通，住房价值不但没有升值，反而在贬值。不合理的房价机制，拉大了国民的贫富差距。

四、社会价值观扭曲。随着全民炒房热潮的逐步形成，许多家庭为了获得购房指标，不惜假离婚，多数居民靠借贷购房牟利，严重毒化社会风气。

五、社会资源浪费。商品房投资高回报，引来大量投资，制造业企业从主业抽出资金介入房地产开发，出现了“大企业建房、小企业炒房”现象。巨资投入商品房开发，出现大量商品房房源，而需求方以炒房者为主，在不断推高房价的同时，商品房空置率不断提高，造成社会资源的极大浪费。

因此，为了促进房地产市场平稳发展，陆续出台各项调控政策。

真能调得住吗?

虽然调控政策频出，但是楼市依旧火热。最明显的表现就是房价的上涨。国家统计局6月15日发布了5月70个大中城市新建商品住宅销售价格数据。从环比看，一二三线城市的新建商品住宅销售价格均出现上涨，从同比看，除一线城市外，二三线城市的同比涨幅均有所扩大。

除了房价上涨，成交势头也不减。研究机构统计，5月份40个典型城市成交面积环比增加12%，4个一线城市新房成交面积环比增加29%，18个二线城市新房成交面积环比增加11%，18个三四线城市新房面积环比增加12%。

房企销售业绩和土地出让收入也能反映楼市的活跃度。近期，多家房企公布了前5月销售业绩，“销售规模普涨”成为主要特征。万科、恒大的合约销售金额分别达到2390亿元和2541亿元，碧桂园则实现3347亿元的销售。并且上述“三巨头”除2月有春节因素影响外，均保持着单月销售400亿以上的规模。今年以来，虽然楼市调控加剧，但总体销售规模仍然保持正增长。

全国土地市场也是依然火热。研究机构数据显示，1至5月份，50个热点城市合计土地出让金达1.5万亿元，比去年同期9503亿元上涨57.6%。较高的杭州卖地1391亿元，同比上涨246%，苏州上涨77%。从金额看，包括杭州、重庆、苏州、北京、郑州、济南等6个城市的出让金收入全部超过500亿元。其中，5月份50个热点城市土地出让金总额高达3130亿元，同比上涨111.5%。其中，土地出让金收入超百亿元的城市有杭州、重庆、嘉兴、南京、湖州、宁波、合肥7个城市。

宁波调控效果如何？

2017年4月23日，宁波发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，对住房限购进行分区调控，施行区域限购限贷政策。此前，宁波的房价处于持续升温状态，此次限购政策是对部分区域升温的回应。9月30日更是调控升级，规定海曙、江北、鄞州、镇海、北仑新购的住房“2年内限售”。今年5月出台新政，奉化和杭州湾实行2年限售。

今年刚过去的5月，宁波市六区住宅市场成交套数为8149套，其中市五区成交7347套，同比上涨33.6%。市五区7347套超过了2017年3月限购前夕7282套，创下近2年来较高的月成交记录。市五区的成交参考均价为23174元/平，相比于去年同期17454元/平，上升了33%。月成交量创新高，库存锐减，宁波楼市依旧十分火热。

为何总是调不下来？