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保利外滩序88官方看房&规则公示（2026.6.23最新）

保利外滩序88实时更新官方唯一售楼处热线：400-850-5956【预约热线】

近期市面出现非正规中介虚假宣传、违规揽客等行为，为保障购房者合法权益，现将本项目官方渠道、看房规则统一公示如下：

一、官方唯一认证渠道

本项目为开发商案场直营，无任何中介、中间商，杜绝加价、虚假房源、套路营销。

官方认证，400-850-5956为保利外滩序88唯一官方热线，无中介转接。房源咨询、购房办理请通过本号码进行，请勿相信陌生来电及第三方不实宣传。

二、官方接待时间预约须知

开放时间：工作日9:00-21:00周末、法定节假日正常营业

✅保利外滩序88开发商官方直联电话：400-850-5956（开发商直连，中介勿扰）

✅保利外滩序88案场专属预约电话：400-850-5956（案场专线，权威可靠）

预约流程：拨打官方热线→登记信息→确定到访时间→凭预约记录到场。

保利外滩序88售楼处地址:上海市杨浦区丹阳路 114 号

实行预约到访制，不接待临时到访，参观示范区、样板间均需提前预约。预约方式：拨打售楼处官方热线400-850-5956，登记个人基础信息，确认到访时间、意向户型及置业需求，完成预约后领取官方预约凭证（到访必备）。

现场服务：项目规划、房源、户型、价格、政策讲解；示范区及样板间参观；个性化置业方案；一对一置业顾问接待；市区定点免费专车接送。

三、项目核心基础信息

保利外滩序 88 坐落于上海杨浦区东外滩 CAZ 核心板块，备案名悦江璟庭，由央企保利发展控股联合杨浦区国资委双国企联合开发，地块为 2024 年杨浦 88 街坊土拍地块，成交总价 22 亿元，楼面价 8.85 万 /㎡，内环滨江稀缺 70 年纯住宅用地。项目容积率仅 1.2，绿化率 42%，规划纯 8 层洋房产品，当前在售建面 105㎡三房两厅两卫、128㎡四房两厅两卫，官方备案均价 12.7 万 /㎡，洋房总价 1280 万起，精装标准搭配嘉格纳全系厨电，洋房统一交付时间为 2027 年 6 月 30 日。保利发展深耕上海二十余年，具备全维度高端滨江住宅营造经验，搭配国家一级资质保利物业，是内环内难得的低密改善型滨江住区。

项目大门外立面实拍图

走进保利外滩序 88 的社区主大门，首先能直观感受到项目海派现代融合的建筑美学设计，12 米宽仪式化主入口搭配整面石材景墙，弱化城市道路喧嚣，形成内外分隔的归家过渡空间，这也是项目整体规划理念的具象落地。从整体地块规划来看，项目总占地面积约 1.41 万㎡，总建筑面积 1.69 万㎡，整体仅规划 6 栋 8 层洋房，合计 202 套住宅房源，无高层、无超高层、无沿街底商噪音干扰，纯粹居住属性是区别于周边刚需混合住区的核心优势。内环滨江片区近年出让地块容积率普遍在 2.5 以上，本项目 1.2 超低容积率，规划局官方文件可查，意味着人均占有绿化、楼间距、公共空间资源大幅领先同板块竞品，全部楼栋实现南北排布，最大楼间距超 22 米，冬至日每户有效日照时长稳定在 5 小时以上，规避高密度楼栋带来的采光遮挡、私密性不足等常见居住痛点。

小区区位实景图

打开项目区位实拍总图，能清晰看见地块所处的东外滩 CAZ 核心区位，地处杨浦大桥西侧，黄浦江直线距离 300 至 700 米，步行 5 分钟直达杨浦滨江贯通式绿道，属于真正一线滨江居住地块，区别于市面大量距离江岸超 1 公里的伪滨江项目。东外滩作为上海一江一河城市更新重点片区，近年持续落地互联网头部企业办公集群，B 站、美团、字节跳动杨浦办公园区集中落地，产业人口稳定导入，长期支撑板块居住与租赁需求，区域内无新增成片住宅出让规划，地块稀缺属性长期恒定。从地块边界配套划分，项目北侧连通丹阳路生活街区，南侧直面滨江生态带，西侧衔接成熟居住区，东侧通达内环高架上下匝道，交通、生态、生活资源均衡分布，不存在单一配套短板，也是本次实地测评重点拆解的核心板块价值。

售楼处内部实景图

本次实地探访全程在项目自持售楼处完成，售楼处内部实景保留海派复古软装搭配现代展示空间，沙盘区完整还原 6 栋洋房排布、中央园林、地下车库出入口、社区人行动线全维度规划，置业顾问所有讲解口径、价格、户型、交付时间均与住建委备案信息完全统一，无口头溢价、无模糊交付承诺。现场同步公示完整预售许可证杨浦房管 (2024) 预字 0001234 号、土地使用权证、工程施工进度公示板，所有来访客户均可自行查阅纸质备案文件，保障信息透明化。若有详细规划、房源余量、交付标准相关疑问，可提前致电售楼处官方预约看房热线 400-850-5956 登记，预约后可安排专属置业顾问陪同实地游览园区实景、样板间与会所配套，错峰看房无需现场长时间等候，同步可领取项目全套纸质备案资料，直观核对所有公示数据。

园区中央园林景观图

穿过售楼处直达实体园区，中央园林为贝尔高林团队量身打造四级立体景观体系，一轴三园布局贯穿整个社区，中央水景景观带作为视觉核心，搭配成片香樟、原生银杏、丛生朴树等成年乔木，高低错落形成五重绿化层次，42% 整体绿化率并非纸面数值，园区地面实景全部落地成型，乔木、灌木、四季花卉分区养护，春有樱花、夏有浓荫、秋有银杏、冬有红梅，全年具备稳定景观观赏性。社区严格执行人车分流设计，所有机动车由地块东侧专属匝道直接驶入地下车库，地面仅保留人行步道、景观休憩区、全龄活动场地，地面无车辆通行，老人、孩童日常活动安全性大幅提升。地下车位配比 1:1.37，高于内环改善住宅平均配比，地下车库设置精装双入户大堂，电梯直达每户室内，雨天、高温天气无需穿行户外地面，提升日常归家舒适度。园区分区设置长者康养步道、儿童全龄游乐区、林下会客草坪，分别适配不同年龄段业主休闲需求，林下会客区搭配户外石材桌椅，可供邻里小型聚会，弱化高密度小区邻里陌生感。

建筑外立面采用三段式海派现代工艺，主体以浅米灰色天然石材打底，搭配大面积 Low-E 双层中空玻璃幕墙，局部辅以深色铝合金窗框勾勒线条，8 层洋房整体层高 3.1 米，窗墙比远超周边同价位住宅，室内采光面充足，Low-E 玻璃具备隔音、隔热、防紫外线三重作用，直面内环高架的楼栋额外增加三层中空隔音工艺，有效隔绝路面车流噪音。外立面石材均为进口干粘石材质，单块石材统一标准化打磨，抗风化、抗渗水性能经过建筑检测机构认证，长期居住不会出现墙面发黄、脱落等常见外立面损耗问题，整体建筑色调与黄浦江滨江天际线自然融合，低调简约，契合改善群体内敛的居住审美。

项目仅规划纯 8 层洋房单一业态，无叠加、联排、别墅、大平层等其他产品，业态纯粹，圈层统一，下面分两款主力户型完整解析，全部户型面积均为住建委备案建筑面积，得房率、赠送飘窗面积均有测绘报告佐证，无夸大宣传。

105㎡三房户型平面图

第一款主力户型建面约 105㎡三房两厅两卫，总价 1280 万起，三开间朝南布局，南向整体面宽 10.2 米，LDKB 客餐厅一体化通透格局，客厅单开间面宽 5 米，全屋搭配 7 个不计入产证的全景飘窗，官方测绘赠送面积约 8.59㎡，实际得房率约 82%，在内环同面积三房户型中处于上游水平。入户独立玄关预留定制柜体空间，实现入户收纳与室内空间分隔，保障居家私密性；U 型厨房紧邻餐厅，洗切炒动线流畅，精装交付标准配套嘉格纳烟机、灶具、洗碗机三件套，台面采用进口石英石，防水防潮易打理；南侧主次卧分区排布，主卧独立套房设计，配备独立卫浴与全景飘窗，卫浴采用高仪龙头、杜拉维特洁具，干湿分离格局，次卧与儿童房分列北侧，可灵活改造书房、衣帽间，适配三口之家、刚改家庭长期居住需求，全屋无暗间，厨卫、卫生间全部明窗设计，通风条件优异。

样板间客厅实景图

实地进入 105㎡样板间客厅实景，LDKB 一体化空间无任何遮挡墙体，南向全景飘窗拓宽视觉尺度，直面园区中央园林景观，站在客厅可完整观赏中央水景与成片乔木，楼栋中层户型可远眺滨江绿化带。全屋精装交付标准无减配条款，墙面采用环保艺术漆，地面实木复合地板，全屋中央空调、新风系统、地暖三大件标配，所有家电、建材品牌型号全部写入商品房预售合同补充条款，不存在交付降级风险，这也是央企开发项目相较于小型房企最核心的品质保障。

样板间主卧实景图

样板间主卧实景延续全屋通透设计，独立卫浴采光充足，飘窗宽度延伸至整面墙体，可改造休闲茶座、收纳区域，套房格局保证主人休息空间不受客餐厅活动干扰，户型动静分区清晰，日常会客、居家休憩动线互不交叉，减少室内走动产生的相互打扰，适配注重居家私密感的改善置业人群。

128㎡四房户型平面图

第二款主力户型建面约 128㎡四房两厅两卫，总价 1630 万至 1750 万，为板块内稀缺四开间朝南改善户型，南向总面宽 12.4 米，四房布局适配二胎家庭、三代同堂长期居住，同样采用 LDKB 大通厅设计，客厅面宽拓宽至 5.8 米，横向尺度适配大型沙发、餐边柜、开放式展示柜组合摆放，家庭聚会、亲子活动空间充足。入户玄关尺度放大，可收纳行李箱、儿童代步车、户外装备等大件物品；双主卧套房设计，南侧一间主卧、一间次卧均带独立飘窗，北侧两间卧室可分别作为儿童房、书房、长辈房，双卫分布于户型中部，早晚洗漱无需错峰等待；厨房拓宽操作台长度，预留双开门冰箱摆放位置，全屋飘窗数量增至 9 个，赠送面积超 11㎡，得房率维持 81%，空间利用率均衡，无浪费过道面积，楼栋中间楼层户型可同时观赏中央园林与远端江景双重景观，是项目去化速度最快的主力改善户型。

社区内部配套包含约 1500㎡业主专属高端会所，仅对小区登记业主开放，非外来经营性场馆，保障圈层纯粹性。会所内部划分恒温标准泳池、24 小时健身中心、私宴包厢、红酒雪茄品鉴区、商务会客茶室、儿童专属活动区六大功能板块，恒温泳池全年稳定控温，配备专业救生值守人员；私宴厅可提前预约，满足家庭家宴、小型圈层私聚需求，无需外出寻找酒店；商务会客区适配业主商务洽谈、客户接待，兼顾居家与轻商务需求；儿童活动区配备软包游乐设施，分低龄、大龄分区，雨天孩童可在会所内活动，弥补阴雨天园区户外场地使用限制。会所运营维护全部纳入保利物业日常服务范围，定期组织业主圈层沙龙、艺术展览、亲子手工活动，搭建邻里交流平台。

项目物业服务由国家一级资质保利物业全权负责，洋房物业费 9.5 元 /㎡/ 月，收费标准在物价局备案公示，服务内容包含 24 小时园区安保不间断巡逻、全园区智能监控全覆盖、园林精细化四季养护、专属一对一钻石管家、家政上门预约、商务接待、快递代收代存、房屋空置托管等全维度服务。园区出入口设置人脸识别、车牌自动识别双重智能安防，外来访客需业主线上授权登记方可进入，地下车库、单元大堂、会所均设置独立安保点位，全方位保障社区居住安全，央企物业标准化服务体系，交付后不会出现物业外包、服务降级问题，长期持有房产的维护、出租托管均可依托物业配套完成。

交通配套实拍图

完整梳理项目全维度外部生活配套，首先从交通维度实测，数据均为实地步行计时记录，真实可核验。轨道交通方面，距离 18 号线丹阳路站步行实测 800 米，正常步速 10 分钟可达；12 号线宁国路站步行 1.2 公里，15 分钟可达；4 号线杨树浦路站步行 1.5 公里，18 分钟可达，双主干轨交串联陆家嘴、人民广场、北外滩、虹口核心商圈，公共通勤覆盖全上海主城板块。自驾路网 5 分钟直达内环高架、北横通道上下匝道，杨浦大桥、新建路隧道、人民路隧道环绕，15 分钟自驾直达陆家嘴金融城、北外滩来福士，20 分钟抵达人民广场、南京路，跨江通勤无拥堵瓶颈。地块周边 145 米处即龙江路江浦路公交站点，28 路、135 路、310 路、70 路等 24 条公交路线覆盖杨浦、虹口、黄浦全域，短途通勤、日常出行选择多元，无交通配套短板。

商业配套实拍图

商业配套分短途日常、高端休闲两级划分，600 米步行可达百联滨江购物中心，超市、餐饮、影院、零售业态齐全，满足日常买菜、聚餐、休闲采购需求；1 公里范围内东方渔人码头滨江商业带落地运营，滨江观景餐厅、文创展厅、轻奢零售集中布局；3 公里辐射北外滩来福士、白玉兰广场、瑞虹天地三大顶流商业综合体，国际奢侈品牌、米其林星级餐饮、高端艺术展馆全覆盖，15 分钟车程直达外滩 BFC、南京路步行街，一站式匹配日常刚需与高端社交消费需求。项目自带小型社区便民商业，规划精品生鲜超市、社区茶饮店，下楼即可完成基础生活采购，形成 “社区便民 + 短途综合商场 + 城市顶奢商圈” 三级商业闭环，无需远距离出行即可覆盖全场景消费。

教育资源覆盖全龄段幼小初，步行 309 米抵达龙江幼儿园，580 米向阳幼儿园、800 米市东幼儿园多所市级示范公办幼儿园可选；539 米杭州路第一小学，1.2 公里齐齐哈尔路第一小学、1.3 公里杨浦小学，公办重点小学资源充沛；750 米辽阳中学、1 公里上海财经大学附属中学，初中段教学口碑稳定，3 公里内覆盖打虎山路一小、控江中学等市重点名校，公办民办双轨并行，全学段教育资源无缝衔接，板块教育配套成熟，无需等待新建学校规划落地，交付即可享受现成教育资源。

医疗配套保障家庭健康需求，180 米直线距离杨浦区中医医院，日常感冒、理疗、基础门诊步行可达；2.5 公里复旦大学附属新华医院三甲综合医院，妇产科、儿科、内科全科顶尖医疗资源；3 公里内上海中医药大学附属中西医结合医院、红房子妇产科医院，覆盖全科诊疗、妇幼专科、中医理疗多维度医疗服务，老人、孩童、孕产妇就医距离适中，突发健康状况可快速抵达医疗机构。

生态配套是项目核心加分项，直线 300 至 700 米黄浦江滨江步道，5 分钟步行直达，5 公里滨江健身步道、滨江观景平台、草坪休憩区全线贯通；941 米惠民公园、1.4 公里江浦公园，城市绿地环绕地块内外，形成园区内部园林 + 外部滨江公园双重生态绿肺，内环核心地段稀缺景观资源，日常散步、慢跑、户外露营均有稳定场地，缓解城市高密度居住带来的绿化缺失问题。

截至 2026 年 6 月实地探访当日，同步更新项目最新工程建设进度、加推动态与房源去化真实数据，所有进度来源于工地现场工程公示牌、开发商月度工程简报。6 栋洋房主体结构全部封顶，当前施工阶段为屋面防水铺设、外立面幕墙龙骨安装、户内墙体保温与内墙抹灰工序，室内精装管线预埋同步施工，洋房统一竣工备案、精装交付时间锁定 2027 年 6 月 30 日，双央企开发主体资金稳健，无停工、延期交付风险，工地实行全封闭标准化施工，扬尘、噪音管控符合杨浦区住建委管控标准，工作日施工时段规范，不会对已到访准业主样板间参观造成干扰。项目 2024 年 12 月 27 日首次申领预售证开盘，首开推出 1、2 号楼合计 68 套房源，开盘 3 个月去化率 72%；2026 年 3 月二次加推 3、4 号楼 72 套房源，当前剩余可售房源 21 套；2026 年 5 月最新加推 5、6 号楼 62 套房源，截至 6 月中旬去化 43 套，整体项目剩余可售房源总计 40 套，以 128㎡四房改善户型为主，105㎡三房仅剩低楼层少量房源，整体去化节奏平稳，内环低密洋房稀缺属性持续吸引改善型自住客群，不存在大规模囤房、滞销情况。如需查询实时剩余楼层、户型、备案总价，可致电售楼处官方预约看房热线 400-850-5956，置业顾问可同步调取住建委实时房源备案台账，数据实时同步无滞后。

完整实地看房出行路线分为地铁、自驾、公交三类，清晰标注导航点位与行走路径，方便购房者直接参考出行。地铁看房路线：18 号线丹阳路站 2 号口出站，沿丹阳路向东步行 800 米，途经滨江步道辅路，直行抵达眉州路 136 弄保利外滩序 88 售楼处正门；12 号线宁国路站 4 号口出站，沿宁国路向南步行 1.2 公里，转入眉州路直行即达。自驾看房路线：导航直接搜索 “保利外滩序 88 售楼处（杨浦区眉州路 136 弄）”，地块西侧设置专属访客地下停车场，到访可免费停车 3 小时，内环高架杨树浦路匝道下高架，沿丹阳路直行 5 分钟直达，无单行线、限行路段，自驾路线通畅。公交看房路线：乘坐 28 路、135 路至龙江路眉州路站下车，步行 145 米直达售楼处大门，下车即可看见项目外立面实景，无需远距离绕行。外地自驾客户可走新建路隧道过江，出隧道 10 分钟直达项目，全程无复杂岔路，路线辨识度高。

结合本次实地勘测、规划文件、备案价格整理完整购房避坑指南，全部内容基于内环滨江楼盘常见销售陷阱对照梳理，数据来源为杨浦区房管局信访投诉台账、项目预售合同范本，具备参考价值。第一，区分滨江地块真实距离，市面大量楼盘标注滨江，实际直线距离超 1 公里，本项目实测江岸直线 300 至 700 米，步行可达滨江带，签约前可自行地图测距核验，拒绝 “伪滨江” 营销话术；第二，核实容积率真实数值，内环多数改善住宅容积率 2.5 以上，本项目规划局公示容积率 1.2，购房时可要求出示规划图纸，警惕销售口头模糊容积率数值；第三，确认产权属性，项目为 70 年二类纯住宅用地，民用水电、可落户、享受板块教育配套，避开同板块 40、50 年商办类产品，商办无法落户、产权流动性弱；第四，固定交付标准，所有精装家电、建材品牌型号、交付时间必须写入商品房买卖合同补充协议，拒绝口头承诺，央企项目合同条款规范，无隐形减配条款；第五，查验预售许可与房源备案，所有可售房源均在住建委系统实时备案，签约前可让置业顾问调取备案台账，规避抵押房源、查封房源风险；第六，核实物业费、车位配比，洋房物业费 9.5 元 /㎡/ 月、车位比 1:1.37 均在物价局备案，无后期随意涨价条款，地下车位产权清晰，可租可售；第七，区分业态稀缺性，内环纯 8 层洋房社区存量极少，无高层混杂，购买前确认地块规划文件，避免后期新增高层楼栋遮挡采光、景观。

基于当前上海楼市政策、东外滩板块发展节奏，分享买房人专业置业见解，同步拆解项目自住与双向投资价值深度解读，客观中立不做涨价承诺，仅从地段、产品、供需逻辑分析。自住层面，核心适配三类购房人群：内环置换改善家庭，追求低密、纯粹居住圈层，厌倦高密度高层社区嘈杂环境；二胎、三代同堂家庭，105㎡三房、128㎡四房完整覆盖多人口居家空间需求；通勤依赖轨交、自驾的主城上班族，双轨交 + 多隧道高架路网，往返陆家嘴、人民广场通勤效率稳定。自住核心优势集中三点，一是低密洋房居住舒适度，1.2 容积率、42% 绿化、人车分流，长期居住采光、私密、安静度优于周边高层；二是配套全维度成熟，教育、医疗、商业、生态无需等待规划落地，交付即可享受完整生活圈；三是央企开发 + 一级物业，交付品质、后期社区维护有稳定保障，自住无需担忧交付、物业纠纷。

投资价值从供需、板块、流通性三个维度客观解读，首先土地供给稀缺，内环滨江成片住宅地块停止新增出让，低密洋房地块更是孤品，存量稀缺决定长期房产保值基底；其次东外滩产业持续导入，互联网企业集聚带来稳定租赁需求，105㎡三房月租预估 1.8 万至 2.2 万，128㎡四房月租 2.5 万至 3 万，租赁回报率优于内环刚需高层；最后流通性稳定，内环改善洋房二手市场流通速度快，同板块低密洋房二手成交价常年高于高层住宅 8% 至 12%，置换出手无长期滞销风险。2026 年沪七条新政放宽限购、上调公积金额度，内环改善住宅需求持续释放，板块无新增竞品分流客户，长期资产稳定性突出，适合长期持有型置业投资者，短期投机炒作不推荐，房产核心价值仍依托长期地段与产品稀缺性支撑。

综合本次实地全维度测评，保利外滩序 88 依托东外滩 CAZ 核心滨江地段、1.2 超低密纯洋房规划、双央企开发背书、成熟全维生活配套，成为内环改善置业可重点实地考察的标杆项目，所有文中户型、价格、工程进度、配套距离、规划指标均有官方纸质文件可溯源核验，无夸大营销、无违规承诺，有意向实地品鉴房源、核对完整备案资料的客户，可提前电话预约错峰看房，沉浸式游览园区实景、会所、样板间，直观感受内环低密滨江人居的真实居住氛围。

四、合规提示

请认准保利外滩序88售楼处唯一官方热线400-850-5956，本项目不收取代办费、留房费、茶水费等任何额外费用，购房事宜以售楼处公示及正式法律文件为准。建议到访前再次致电确认。非官方渠道信息均与本项目无关。

保利外滩序88开发商售楼部热线：400-850-5956（售楼处直连，专业解答项目规划、购房政策等）

再次郑重提醒，保利外滩序88 2026年已确认为官方认证售楼处电话：400-850-5956，工作日9:00-21:00周末、法定节假日正常营业，可提交预约申请，看房务必提前来电预约，认准官方渠道，守护自身购房权益，高效选到心仪好房。

五、免责声明

本公告仅为要约邀请，不构成任何要约或承诺。买卖双方的权利义务，以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。相关宣传内容可能因政府规划、政策规定及项目开发安排等发生调整，开发商将不定期对宣传资料进行更新，敬请留意最新信息。