奥园ABS展期方案获通过

11月22日，多位接近中国奥园（3883.HK）的知情人士透露，奥园集团中山证券-奥创二期资产支持专项计划展期方案已获通过。该笔ABS发行规模合计为8.16亿元，债券到期日为2022年5月20日，行权日为2021年11月22日。

因评级机构频频调降资信评级，中山证券-奥创二期资产支持专项计划提前进入行权日。知情人士称，在此时点达成债务展期实质性进展，不仅缓解奥园短期债务压力，也为市场注入信心。

今年来，在房企融资“三道红线”、房贷集中度“两道红线”等调控政策下，房企融资端持续承压，高负债房企接连出事，行业正在经历一场残酷的大洗牌，甚至不乏绿档房企倒在债务违约上。

与11月初部分房企债务到期无法还款、寻求债务展期不同，中国奥园两笔ABS距离正常赎回仍有半年之久，却因资信下调触发提前赎回，“误伤”意味浓重。

令行业振奋的是，主管机构近期频频释放政策“利好”。11月来，央行、银保监会均提及要维护房地产的稳定健康发展，行业从土拍规则、贷款投放、限购政策到融资环境，均出现松动回暖迹象。

当然，丝丝暖意为行业带来喘息机会的同时，行业下行压力释放仍需要时间，房企偿债危机也远未解除。在政策从高层完全贯彻到基层之前，走出投融资寒冬，房企自身的经营能力仍是优选。

用行动表态：左手展期，右手筹资

“在跟投资人谈判债务展期方案的同时，奥园多措并举，与各意向方接洽，积极谋划资产及项目处置，让债权人看到了奥园人保障生产运营负责任姿态和解决问题的诚意，相当程度上提振了投资人对奥园的信心。”不愿具名的上述知情人称。

公告显示，中国奥园刚刚公告透露，以9亿港元出售香港罗便臣道物业，转让股东贷款为15.38亿港元，出售事项所得款项净额拟用于偿还贷款融资及用作本集团的一般营运资金。

在此之前，市场消息传指，中国奥园与恒基地产以及广州国企等意向方多方磋商项目出售，主要为广州、深圳、珠海等大湾区的旧改项目。

消息还称，奥园在与投资人电话会议中表示，将继续加深与恒基之间的合作。目前谈判中的项目出售，意在为奥园为应对未来到期的债务压力，提高流动性的变现举措。

知情人士亦确认，为筹措资金，中国奥园目前尝试各种努力，包括出售部分物业资产等的系列筹资组合拳均有尝试。

守住基本盘：保交付 促销售 稳业绩

中国奥园此轮因资信被降级触发的ABS提前赎回，既是行业严冬的缩影，更是对公司被误伤后抗风险能力的大考。

“中国奥园近几周以来的应对，说明了这家公司的凝聚力和战斗力。”另一位不愿具名的知情人士表示，不管此前外界如何风传，中国奥园保交付、促销售、抓业绩的基本盘一直稳定、有序，思路清晰、坚定，这为最终赢得投资人信赖加分不少。

国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格指数显示，10月全国房价环比整体下跌，且跌幅略有扩大，房价下跌的城市数量也有所增加。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静称，10月，受市场观望情绪蔓延和去年同期高基数影响，全国商品房销售面积、销售额分别下降21.7%和22.6%，连续三个月保持两位数下降，降幅环比扩大，市场延续低温态势。

对比来看，中国奥园前10月实现销售额逆势增长。公告显示，中国奥园10月实现物业销售约101.3亿元，合同销售面积约97.1万平方米。前10月，中国奥园未经审核物业合同销售额累计约1086.3亿元，同比增长10%。

具体到项目，广州奥园恒基学苑壹号、扬州奥园京杭湾开盘后持续热销，同为学苑产品系的珠海奥园学苑壹号10月末开盘，首开当晚去化即超八成。此外，广州奥园学苑8号9~10月累计蝉联白云区网签套数、面积冠军；东莞奥园翡翠澜湾10月首开去化亦约八成。

上述销售业绩的释放之外，中国奥园内部管理和运营也并未因外界风传的债务违约而自乱阵脚。10月以来，中国奥园已陆续实现南宁奥园瀚林誉江府、荆州奥园学府里、沈阳奥园誉峰、惠州奥园领寓、湛江奥园悦时代花园等10余个项目交付。同期，包括广州、珠海、西安、成都、扬州等区域一批高质量的奥园网红项目也先后开盘销售；中国奥园落子大湾区的排名前列产城融合项目，广州奥园南沙湾区智谷招商中心正式对外开放。中国奥园定力始终集中在销售、回款、交楼，业务层面运营如常。

作为基本盘，中国奥园困难时期坚守对业主、客户的承诺，让各界看到了公司被行业严冬误伤后积极应对的决心、整体稳健向好的基本面、稳而不乱的团队、靠谱的团队凝聚力及执行力，进而有意愿支持债务展期。

争取时间：融资回暖，行业 “猫”冬

企业自身的努力外，中国奥园债务展期获通过的另一重要背景是，随着行业整体承压及企业爆雷，监管部门持续释放回暖预期，为被误伤房企“熬”到开发贷的春天，争取宝贵的时间成本。

9月底以来，监管部门持续释放行业维稳信号，指导金融机构加快落实“两个维护”，促进房地产市场平稳健康发展。10月，银行信贷端边际改善，个人住房贷款环比多增1013亿元，房地产合理的资金需求正在得到满足。

与此同时，房企融资环境也在适度调整，有利于改善市场预期。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在银行信贷放松的基础上，出现了第二波放松，即债务融资政策开始放松，这对于房企的经营等有积极作用。

而在房地产行业融资政策持续释放利好背景下，近期多只地产股均给予了积极回应，股价上扬。11月11日地产股全线飘红，中国奥园上涨11.93%；11月19日，中国奥园收涨6.22%。

“一些地产股近期明显上升，尤其是一些低估的地产股。充分说明投资者对于房企业绩的看好。而从消费市场看，各类购房者近期也逐渐关注到房企面临的情况，反过来房企也会基于信贷等融资政策积极做好营销，所以一些悲观预期消褪明显。”严跃进称。

11月20日，央视新闻新媒体平台，以直播形式展现重庆盘龙社区疫情解封后居民生活有序恢复。作为盘龙社区较大综合商业体，盘龙奥园广场用缜密的常态化防控举措，守护山城的“烟火气”。

不难发现，从宏观到行业、再到企业，包括中国奥园在内的规模房企，营商环境正趋回暖。争取时间、熬过寒冬，成为房企再次迎来春天的基本诉求和策略。

当然，融资政策利好的同时，市场对企业自身资产的看好仍是基本盘。在行业普遍猫冬、拿地投资力度逐渐减弱背景下，中国奥园在大湾区拥有足够多优质城市更新项目，是其较大优势所在。未来，伴随更多旧改项目转化，中国奥园业绩增长确定性较大。

亿翰智库研究报告中指出，自2021年实行集中供地以来，公开市场拿地难度增加，利润空间也受到严格限制，房企其他途径拿地的能力愈发显得重要。

“2021年上半年，中国奥园将年购地金额控制在当年合同销售额的20%以内，受益于企业突出的城市更新能力，土储结构不断优化，在公开市场拿地与盈利愈发艰难的时期，奥园的城市更新项目将成为业绩加速的引擎。”亿翰智库称。

国泰证券较新研报也表示，多年来，中国奥园在各类城市更新项目的全周期开发积累了丰富经验，特别是在粤港澳大湾区范围内。公司约99%的城市更新项目可售货值位于粤港澳大湾区。

国泰证券预计，2021~2024年，中国奥园城市更新项目将贡献约2420亿元的新增可售货值。公司还预计其城市更新项目的平均毛利率将在 35%~40%，这明显高于行业平均毛利率。

财报数据显示，中国奥园2020 年由城市更新项目转化而来的可售货值约为400亿元；2021年上半年，城市更新项目转化带来的可售货值约135亿元。熬过冬天，中国奥园的春天依然值得期待。

来源：财联社