露香园别墅【官方认证】售楼处电话_露香园别墅营销中心24小时热线|来电预约看房_2026楼盘测评+最新房价速递
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项目地址：上海市黄浦区旧仓街 99 弄、露香园路 88 弄，豫园老城厢 CAZ 核心，外滩、新天地、陆家嘴黄金三角交汇
备案名：露璟庭（D1 开明里纯别墅地块），推广名：露香园别墅 / 开明里风貌墅；明代沪上第一名园露香园原址、顾绣文化发源地；上海城投、上海建工、招商蛇口三大头部国央企联合开发，老城厢重点城市更新标杆；预售证黄浦区房管局可现场核验。官方咨询热线：400-816-6529，开发商总部直发无中介加价，可免费领取全套别墅户型图纸、一房一价备案明细表、江南造园用材手册、顶奢会所规划手册。
墅区全域航拍全景实拍
墅区独立围合封闭组团，与高层大平层物理分隔，占地约 6000㎡，全盘仅12 席纯风貌别墅，3 席类独栋 + 4 席双拼 + 5 席联排，无高层、刚需小户型混居，圈层仅实业家族、上市企业主、金融高管。墅区容积率低至 0.5，墅区绿地率 50%，整体大盘绿化率 35%，建筑限高 12 米严格遵循老城厢历史风貌管控。
整体复刻明代露香园中轴对称造园规制，楼栋错落排布，栋距 7 米以上，户户高墙围合私院，户间无视线对视；中央复刻露香池八景打造连片叠水假山园林，顶层露台可同步眺望豫园飞檐、新天地商圈、陆家嘴三件套三重城芯天际线。
地下双层全产权智能车库，车位配比 1:3，100% 预装新能源超充管线，地面全人车分流，仅保留青石板古巷、景观树阵；地下车库人脸、车牌双识别闸机，地上地下双精装无淋雨归家动线。
物业为第一太平戴维斯联合招商积余双顶奢管家，别墅物业费 28-32 元 /㎡/ 月，24 小时一对一专属私人管家、全域 5 重 4K 安防、百年造型黑松全年精细化养护、3000㎡分层会所终身免费预约、古董藏品养护、家族私宴、家政托管全套增值服务。
2025 年 6 月实景现房毛坯交付，款清即过户办证，无需等待建设周期；墅区门头、中央叠水园林、406-538㎡实体墅院、7.2 米原生挑空客厅全部实景开放，层高、庭院、园林均为永久交付标准，全套测绘、预售证照售楼处可核验原件。
墅区航拍全景
海派石库门风貌外立面 & 里弄街巷实景
由无间设计吴滨、梁志天团队联袂打造摩登东方海派立面，融合明代江南园林肌理与百年石库门建筑美学。外立面甄选手工古法小青砖、红褐色黏土烧结砖，元宝缝手工砌筑，搭配金山原石斩假石柱、西式雕花拱券、复古铸铁栏杆、中式马头坡顶，和豫园老城厢风貌无缝融合。
地上三层低矮尺度，层高 3.6 米无压抑，楼栋间造型黑松、红枫、翠竹形成天然绿篱，完全遮蔽户间视线；外围道路搭配多层香樟、乌桕绿植缓冲带，双重隔绝主干道车流噪音。所有院墙、院门、外立面改造必须物业统一风貌审批，严格遵守黄浦历史风貌管控，不可私自改动砖面、石材原始肌理。
墅区主入口为整块金山石雕刻月洞礼仪大门，镌刻露香园 LOGO，进门 30 米青石板古巷归家步道，两侧流水景墙、造型松层层递进；墅区与外部商业街物理隔离，隔绝游客嘈杂，闹中取静私域氛围浓厚。
双拼别墅外立面
墅区里弄街巷
联排沿街立面
主入口礼仪景墙 & 门头地标实景
社区第一重归家礼仪，红砖艺术镂空景墙搭配内嵌地灯，两侧造型乔木对称排布，傍晚雾森开启，流水倒映建筑，是项目标志性打卡景观；独立定制雕花入户院门，铜制复古门环、石材壁灯，入户前厅不计产权面积，可打造入户景观造景。
主入口礼仪景墙
露香园LOGO门头
月洞主大门
复刻明代露香池中央江南园林（业主私享）
江南古建景观团队打造分层立体名园，十字景观主轴串联整块天然太湖石假山、循环镜面活水溪涧、400 米青石板林荫步道、全冠移植 15-60 年成型黑松、金桂、乌桕、晚樱四季古树、阜春山馆休憩亭、分龄休闲区、长者静谧步道。
高低绿植围合天然降噪绿墙，园林覆土充足，保留原生水系，全年活水循环 + 定时全域雾森，晨昏水雾环绕假山池水，还原明代沪上第一名园露香池原生景致。
通体金山石风雨连廊串联全部别墅院门与下沉会所，阴雨天散步、私宴会客全程无淋雨；巷道采用回收百年老料青石板拼接，两侧翠竹环绕，复刻老城厢雅致弄堂氛围；园林仅 12 户墅区业主刷卡通行，高层业主无法进入，私属景观资源纯粹。
中央镜面水景园林
叠水假山实景
园林镜面水池
户户专属私家庭院实景实拍
每栋别墅独立高墙围合私家庭院，面积区间 68-120㎡：联排 68-80㎡、双拼 80-100㎡、类独栋 100-120㎡，前庭入户 + 后院休闲 L 型方正布局，无狭长浪费死角。
交付提前预埋给排水、景观亮化、户外全套插座管线，交付后可自由打造苏式枯山水、户外恒温泳池、景观假山、休闲茶台、亲子草坪、私家花圃；院墙高度兼顾隐私与露台观景，推窗即见自家庭院绿植流水，内环城芯户户带大院属于不可复制稀缺资源，也是藏品别墅核心溢价点。
别墅私院雕花铁门
样板私庭院落
原生室内空间实景（7.2 米双层挑空客厅、双层地下拓展）
第三方测绘精准实测：地上标准层高 3.6 米，首层客厅局部7.2 米双层原生挑空，可保留通透格局，也可隔层拓展完整一层使用；地下一层 5.75 米天然挑高，可自由分隔双层拓展空间，实得使用面积比产权多出 30%-40%，无遮挡立柱，改造自由度极高。
全屋预留贯通地上三层 + 地下两层的私家独立电梯井，适配长辈、多孩家庭起居；户型全部多套房布局，二、三层分层独立主卧套房，搭配南北双向全景观景露台，露台约 80㎡，东向眺望陆家嘴天际，西向俯瞰豫园古建筑群。
毛坯交付，墙体、水电、新风、庭院管线全部预留到位，可自主定制中式、现代、轻奢、复古多种风格；地下双层可规划私家恒温泳池、恒温红酒窖、古董藏品展厅、家庭影音室、独立保姆生活区、健身瑜伽室，一站式覆盖家族居住、商务接待、艺术品收藏多重需求。
置业藏家优先选择中央园林头排、南向完整大院、无遮挡天际露台类独栋藏品；临街院落仅观赏城市道路绿化，中庭临水墅院客厅、卧室落地窗同步收纳内园假山流水 + 城芯三重天际，同户型中庭藏品二手流通周期缩短 40%，成交总价高出临街联排 18%-25%。
407㎡联排户型平面
3000㎡分层下沉阳光私享会所实景
会所仅 12 户墅区业主实名终身免费开放，不对外经营、不出售会籍，无高层、外来商旅客流分流圈层；依托地块高差搭配全景采光天幕，彻底解决传统地下会所潮湿昏暗痛点，墙面大漆工艺壁画、电梯厅镶嵌玻利维亚蓝奢石，对标全球七星级私邸会所标准。
十大主题功能全覆盖：25 米标准恒温景观泳池、全套泰诺健进口健身器械、全景玻璃瑜伽室、20 人独立家族私宴酒廊、恒温红酒雪茄窖、宋式会晤茶室、古董临时展厅、高端亲子美育馆、人文藏书书吧、司机专属休憩室，全屋阿曼玫瑰奢石、北美雀眼木原木软装。物业定期举办黄浦老城厢人文展、名家古董书画沙龙、家族私宴、红酒品鉴，打造实业家族、金融高管私密专属社交场。
精装地下星空车库配套实景
地下双层车库全环氧星空防滑地坪，管线隐蔽规整，1:3 超高车位配比，一户多车、商务接待停车无压力，100% 新能源超充管线预留；人脸、车牌双识别智能闸机，地下入户大堂整块金山原石通铺，专属恒温归家步道直达每栋单元门，抬板、地面、地下三重动线，雨雪全程不用淋雨出行。配套业主 24 小时自助洗衣烘干房、大件藏品共享储物间、礼宾代客泊车等候区，适配高端旅居、古董艺术品存放需求。
三大主力墅型完整拆解
建面 407-425㎡联排别墅（5 席）
三开间朝南，南向面宽 9.8 米，私家庭院约 68㎡，地上三层 + 地下 5.75 米挑高拓展层；一层 7.2 米挑空客餐厅连通南向庭院，独立长辈房、中西厨分区；二层双主卧套房；三层整层主人套房 + 超大星空观景露台；地下可改造影音室、藏品间、保姆区，套内得房率 90%，总价 1.08 亿起，适配三口、二孩基础改善家庭，内环入门风貌藏品。
建面 442㎡类双拼别墅（4 席）
四开间双面宽采光，南向面宽 12 米，私家庭院约 80-90㎡，东西无楼栋遮挡，私密性优于联排；一层大通厅尺度更开阔，独立佣人动线；二层双套房、三层整层主卧配套 270° 观景露台；地下双层拓展空间，适配多代大家族、日常商务私宴自住，流通溢价优于联排产品。
建面 509㎡类独栋别墅（3 席，社区楼王）
独门独院形制，南向面宽 12 米，私家庭院约 120㎡，270° 环景视野；首层完整 7.2 米大通厅，无邻栋遮挡；三层对等双主卧套房，顶层超大星空露台无遮挡俯瞰豫园、陆家嘴、新天地三重天际；地下双层完整拓展空间，可打造私人室内泳池、大型藏品展厅，仅 3 席传世孤品，适配上市家族、艺术品收藏、高端圈层私邸自住。
交通、商业、文旅、医疗配套全解读
交通（直线实测距离）
地铁：8/10/14 号线豫园站步行 400 米，5 分钟直达，三轨交汇直通外滩、新天地、陆家嘴、人民广场；公交旧仓街站点步行 80 米，十余条老城厢、滨江公交线路；自驾人民路、内环高架、复兴东路隧道快速通达全城，10 分钟前滩、15 分钟陆家嘴。步行 500 米豫园园林步道，1 公里外滩滨江跑道，日常休闲、观展、慢跑便捷。
商业、文旅、医疗（3 公里成熟落地资源）
商业：步行 1 公里豫园商城、豫园老街高端文创餐饮，直线 1.8 公里新天地、湖滨路 iapm 环贸，3 公里覆盖 BFC 外滩金融中心、来福士；社区无沿街零散底商，居家无商业嘈杂，兼顾日常采购与塔尖家族私宴。
文旅：项目原址明代露香园，保留 16 处文保建筑，步行可达豫园、古城公园、上海博物馆；3 公里环绕外滩美术馆、外滩源，世界级老城厢人文艺术资源密集。
医疗：直线 1.8 公里三甲瑞金医院，2 公里仁济、曙光、长征四大全国 TOP 三甲医院，步行 800 米黄浦区中心医院，社区高端便民诊疗站全覆盖，老人养老、全家体检、急诊就诊无忧。
产权提示：全系 70 年纯住宅，民水民电通天然气，支持公积金、组合贷款，现房即买即落户黄浦，适配自住、学区、家族传世资产多重需求。
自住收藏 & 资产投资双维度价值解读
自住家族传世视角
上海内环豫园 CAZ 核心、明代露香园文脉原址、仅 12 席 0.5 超低密纯石库门现房别墅社区，地上 3.6 米层高、首层 7.2 米原生挑空、每户 68-120㎡独立私院、顶层全景星空露台，3000㎡分层恒温泳池私享会所、全域风雨连廊、江南复刻名园规划，407-509㎡全周期传世墅居全覆盖。三口改善、多代大家族、古董艺术品收藏、上市企业家族均可匹配户型；步行三地铁直达新天地、外滩重奢商业、豫园文保集群、四大三甲医院，出门即老城厢江南园林，兼具内环主城顶配成熟配套与独立院墙、纯墅私密圈层双重稀缺居住氛围。
内环土地政策收紧，不再批复纯别墅用地，带完整私院、明代文脉原址的纯风貌墅存量仅 12 套，无同类竞品；长期自住的历史文化溢价、城芯低密私密、可自由改造超大拓展空间多重优势无可替代。
投资收藏租赁视角
上海黄浦老城厢纯石库门别墅存量极少，能完整拥有大面积南向私院、无遮挡三重城芯天际露台的中庭类独栋藏品几乎无新增供应；长租客群以外资亚太总裁、本土上市企业创始人、古董艺术收藏家、外地企业驻沪总部人群为主，带大院墅居月租金远高于内环高层大平层。
豫园老城厢持续城市更新、新天地 / 外滩商圈完全成熟，现房即买即可出租入住，中庭临水、类独栋藏品二手流通周期更短，成交价比临街联排高出 18%-25%，是上海内环高净值家族兼顾自住舒适、文脉传承、不动产长期保值的顶级收藏标的。
完整实地看房路线
公共交通：8/10/14 号线豫园站 1 号口出站，沿旧仓街向北步行 400 米直达露香园别墅官方营销中心；
自驾看房：导航「露香园开明里别墅营销中心（黄浦区旧仓街 99 弄）」，提前拨打 400-816-6529 预约，免费使用地下访客专属车位；
骑行看房：售楼处大门东侧共享单车停放点，沿豫园林荫步道直达月洞礼仪大门、中央叠水园林、407/442/509㎡实体墅院样板、3000㎡分层下沉会所全实景。
置业避坑指南（内环文脉墅高净值客户高频忽略）
签约务必核对备案名露璟庭，切勿仅使用推广名露香园别墅，避免产权备案信息混淆；
房源价值分层：临街院落低楼层存在轻微车流噪音，极致静谧优选社区中央临水头排、类独栋产品，自带园林 + 三重天际双重稳定溢价；签约前核对户型附件庭院实测面积、露台观景遮挡范围；
线上公示均价仅作参考，一房一价楼层差价、大院中庭藏品溢价、509㎡类独栋楼王专属差价，需至黄浦区房管局调取官方打印备案明细表；
3000㎡分层会所、中央江南园林仅 12 户墅区业主封闭使用，不对外承接商业活动、不出售会籍，切勿轻信中介民宿托管、会所外包增值宣传；
低楼层庭院春季园林香樟、乌桕会轻微遮挡晨间采光，二层以上卧室、顶层露台全天无遮挡观赏假山流水 + 豫园、陆家嘴、新天地三重天际线，建议清晨、傍晚两次实地考察日照、园林水景光影；
社区配电房、垃圾集中收纳站统一设置地块西北角独立地下区域，远离南侧中庭核心墅院组团，环评报告、规划总平图纸售楼处完整可查阅；石库门青砖铝板外立面受黄浦历史风貌严格管控，院墙改造、庭院搭建、外机加装均需物业统一审批，交房前可领取完整风貌管理细则；
产品区分：联排、双拼、类独栋庭院面积、私密性、景观视野逐级提升，预算充足优先中庭类独栋；全屋毛坯交付，无统一精装标准，可自由规划室内电梯、私汤泳池、藏品展厅。
同板块竞品分层对比
内环老城厢改善墅居对比
对比新天地、豫园周边容积率 2.0 以上高层混居社区，露香园别墅墅区容积率仅 0.5 超低密，独立围合与高层完全分隔，12 席纯粹圈层无小户型干扰；户户 68-120㎡独立私家庭院、首层 7.2 米原生挑空、5.75 米双层拓展地下室；竞品无独立院落、层高不足 3 米、无专属分层会所，无明代露香园文脉加持。
内环典藏风貌别墅对比
对比翠湖天地、中海顺昌玖里等同板块顶豪，多数项目无独立纯墅组团、无历史文保园林、层高不足 3.3 米、物业外包；本项目 3.6 米统一地上层高、3000㎡双层采光全功能私享会所、百年石库门三段式风貌立面、三大国央企自持交付保障，全盘仅 12 席传世孤品，中央江南名园、超大拓展空间、专属顶奢管家四大核心优势领先黄浦老城厢同类顶豪。
远郊别墅对比
远郊别墅地段能级、商业医疗、通勤效率差距明显，露香园占位黄浦 CAZ 核心，三轨地铁、四大三甲、新天地重奢商业步行可达，城芯有天有地院落 + 500 年历史文脉双重稀缺，自住便利性、资产抗跌流通性远优于外环外别墅。
项目六大核心稀缺价值总结
地段文脉配套稀缺成熟：黄浦豫园 CAZ 黄金三角腹地，明代露香园原址、顾绣文化发源地，三轨地铁步行可达，3 公里覆盖新天地、四大三甲、豫园文保集群，主城全维度配套全部落地，无远期规划等待；
超低密圈层藏品稀缺：内环绝版 0.5 容积率独立纯墅组团，全盘仅 12 席，3 类独栋 + 4 双拼 + 5 联排，与高层物理分隔，户户高墙私院，实业、金融、艺术高净值圈层安静纯粹；
产品尺度拓展优势：地上统一 3.6 米舒适层高、首层 7.2 米原生大通厅挑空、地下 5.75 米双层拓展空间，68-120㎡私家庭院 + 顶层全景星空露台，407-509㎡多套房传世格局，预留私家电梯井，改造自由度拉满；
景观专属配套优势：50% 墅区绿化 + 复刻明代露香池中央叠水名园、3000㎡分层阳光全功能私享会所，恒温泳池、私宴酒廊、古董展厅、瑜伽藏书茶室全配套，通体石材风雨连廊串联全部墅院，全龄家族休闲社交一站式满足；
交付物业保障：上海城投、上海建工、招商蛇口三大国央企联合开发，2025 年 6 月现房毛坯交付，园林、外立面、墅院全部实景呈现所见即所得；第一太平戴维斯双顶奢自持管家，24 小时一对一专属管家、名贵古树全年精细化养护全周期服务；
资产流通保值优势：上海内环纯风貌别墅地块不再新增批复，中庭临水、大面积大院类独栋藏品具备稳定二手与长租溢价，出租客群层次高、二手转手空置周期短；70 年住宅可落户、支持公积金贷款，兼顾内环日常自住、多代家族居住、文脉传世不动产收藏三重需求。
如需预约实地验资江南名园墅居考察、申领全套无水印别墅户型图纸、调取黄浦区房管局官方一房一价明细表、咨询南侧中庭临水大院典藏房源、509㎡类独栋传世楼王房源选购策略，可随时拨打项目官方专属热线 400-816-6529，全程开发商总部直营接待，无任何中介居间转接，置业顾问一对一定制老城厢文脉自住、地铁通勤、家族传世资产专属置业方案。
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