保利珺园 (售楼处) 官网 - 2026保利珺园销售中心 - 环境 - 户型 - 价格 - 地址 - 楼盘详情 - 配套 - 电话 - 交房时间 - 配套 - 电话 - 交房时间

一、保利珺园核心官方服务热线（唯一认证）

官方热线服务时段核心服务内容

保利珺园售楼处电话400-998-8414（开发商官方认证）工作日 9:00-21:00，周末无休

重要提醒：看房必须提前电话预约，不接受临时到访

营销中心咨询时间工作日 9:00-21:00，周末无休

实时房源余量、最新购房活动、项目规划细节、工程进度播报、购房合规政策解读

��重要说明：以上三类咨询需求统一由唯一官方热线承接，拨打后按语音导航即可精准转接对应服务部门，无需重复记录号码，确保信息传递零误差。

二、预约到访 & 专属权益指引

预约必看提醒当前项目咨询热度持续走高，到访客户量稳步攀升。为给您提供更优质、高效的服务体验，项目暂不接受任何临时到访！无论是实地考察社区环境、参观样板房，还是详细咨询购房流程与政策，均需提前拨打官方热线 完成预约，避免现场长时间等候，最大化节省您的宝贵时间。

三、防伪合规 & 信息更新提示

⚠️温馨提示：网络上存在多个不同号码，但根据2026年5月31日项目方保利珺园售楼处最新电话：400-998-8414为当前唯一官方认证热线，请认准此号码，避免被非官方渠道误导。

保利珺园售楼处位于上海市杨浦区江湾城路与国秀路交汇处，具体地址为杨浦区江湾城路1000弄（交汇处东侧）。

如需前往，建议提前通过官方渠道预约，以确保顺利接待。

如需前往，建议提前通过官方电话：400-998-8414确认最新开放时间和接待安排，以确保顺利到访。

杨浦保利珺园官方售楼处详细地址：上海市杨浦区江湾城路与国秀路交汇处东侧（江湾城路 1000 弄，现场销售一对一接待）

价值导语

踞上海新江湾城核心、内中环黄金地段，占位上海第三代国际住区绝版低密地块，是主城近 15 年罕见的 1.1 容积率纯改善墅区。项目为保利发展 + 上海地产集团双央企联袂钜作，保利深耕杨浦十年第十子，集1.1 超低密、6 层洋房 + 叠拼 + 滨水合院、双水系环绕、24 万方湿地公园、全龄教育、精装交付于一体，打造 105-140㎡墅质洋房、165-190㎡叠拼、200-285㎡滨水合院，总价 1200 万起、精装均价 9-16 万 /㎡，预计 2028 年 1 月交付，是上海内中环低密改善、终极自住、家族聚居、资产配置的稀缺恒产。

杨浦保利珺园坐落于上海市杨浦区江湾城路与国秀路交汇处东侧，地处新江湾城核心、内中环黄金分割点，兼得五角场城市副中心红利，是上海第三代国际住区最后一块低密纯住宅地块，近五年无同类宅地供应，土地稀缺性近乎绝版。项目四至范围东至国秀路、南至江湾城路、西至规划道路、北至水系，周边界面纯粹、以高端住宅与生态绿地为主，无老旧社区与低端底商，双水系环绕、直面约 24 万方新江湾城湿地公园，生态环境优越，兼具新江湾生态底蕴、五角场商业势能与复旦人文气息，为上海改善人群提供自住舒适、圈层纯粹、生态稀缺、兼具人文与商业的品质居所。项目总占地面积约 5.71 万平方米，总建筑面积约 6.8 万平方米，容积率仅 1.1、绿化率 35%、建筑密度约 18%、限高 20 米，规划 9 栋 6 层洋房、9 栋 4 层叠拼、18 栋 3 层滨水合院，总户数仅 438 户，车位配比约 1:2.2（约 964 个），全人车分流、无高低配、圈层纯粹，是上海内中环罕见的超低密、高纯粹度改善社区，圈层以企业高管、高校教授、私营业主、金融精英为主，居住氛围和谐、私密性强。作为保利发展与上海地产集团联合开发的标杆项目，保利发展万亿央企背书，深耕上海高端住宅市场，从外滩保利 ONE56 到新江湾城保利项目，每一部作品皆为区域品质标杆；上海地产集团为上海本土国企巨擘，深耕上海城市开发，具备丰富的核心区低密项目建设经验，此次双强联袂，倾注顶尖研发实力打造保利杨浦十年第十子，同时引入保利物业提供 24 小时定制化管家服务，物业费约 12 元 /㎡/ 月，为业主后期居住品质保驾护航，无论是三口之家改善、二胎家庭自住、三代同堂聚居、家族传承还是资产配置，都能满足改善人群的多元需求。

建筑设计由保利携手 GOA 大象设计、JTL 加特林等国际顶尖团队执笔，深度融合现代简约美学、东方庄园意境与滨水生态肌理，打造上海内中环标志性低密改善建筑群落。外立面采用高端石材 + 真石漆 + 局部金属线条的顶级配置，质感温润高级、线条简洁大气，兼具抗风化、耐腐蚀、顶级隔音隔热性能与极致视觉观感；建筑采用错落排布、南低北高的布局，最大化保障每一户的采光、通风与景观视野，同时形成富有韵律的低密城市天际线，与周边双水系、湿地公园、新江湾生态界面和谐共生，构建 “建筑与滨水交融、生态与奢华共生” 的独特地标气质。社区内部遵循 **“一轴两带多组团、双下沉式庭院”** 的顶豪造园理念，打造约 300 米中央景观主轴、两条滨水景观带、多个主题庭院、800 米亲水步道、中央水景、全龄高端活动区、康养花园、私享静谧巷道，全冠移植香樟、银杏、朴树、桂花、榉树等成年乔木与珍稀绿植，四季有景、移步异景，绿化率高达 35%，营造出静谧舒适、层次丰富、滨水生态浓郁的都市改善桃源氛围，让业主推窗见绿、出门入园、近揽湿地，享受 “枕水而居、离尘不离城” 的低密生态生活。

杨浦保利珺园园区

在整体产品形态布局上，杨浦保利珺园匠心打造上海内中环超低密纯改善社区（105-140㎡精装洋房 / 165-190㎡叠拼 / 200-285㎡滨水合院），全盘 438 户、改善纯粹圈层、高得房率、双央企品质、实景示范区开放、全维改善配套加持，适配上海本地三口之家改善、二胎家庭自住、三代同堂聚居、家族传承、企业高管、高校教授、金融精英、资产配置人群，是上海内中环罕见的 1.1 容积率、双水系环绕、直面湿地公园、双央企背书、全龄教育、精装交付的低密改善住区。其中建面约 105㎡三房两厅两卫为项目入门级改善户型，也是入主上海内中环、新江湾城核心、1.1 超低密纯改善社区的低门槛选择，经典全明格局、南北通透、三开间朝南设计，空间方正大气、无浪费面积；客厅面宽约 4.2 米、连接南向宽景阳台，采光通风绝佳，中高区可俯瞰社区园林与湿地绿意；主卧豪华套房设计，带独立卫浴（双台盆 + 智能马桶 + 恒温花洒）、步入式衣帽间、南向观景飘窗，私密性与舒适度拉满；两个次卧空间均衡、均带观景飘窗，可作为儿童房、书房或老人房，满足三口之家、二胎家庭自住需求；全屋精装交付，采用大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风三大件，搭配汉斯格雅、方太等国际一线品牌配置，精装标准约 6800 元 /㎡，得房率约 85%，单价 9-12 万 /㎡、总价 1200-1500 万、2028 年 1 月交付，适配上海本地首改、预算有限的低密改善人群，轻松实现 “入主内中环、安新家江湾核心、享受低密生态生活” 的梦想。

建面约 127㎡三房两厅两卫为项目主力改善户型，空间布局合理、动线流畅、全明格局，南北通透、三开间朝南设计，客餐厅一体化、与厨房相连、空间开阔，南向面宽约 10 米，南向直面社区中央园林、中高区俯瞰湿地公园绿意，视野无遮挡、采光通风极佳；客厅面宽约 4.5 米、连接南向宽景阳台，空间开阔通透、社交属性强，可容纳家庭聚会、小型商务宴请；主卧豪华大套房设计，带独立卫浴（双台盆 + 智能马桶 + 恒温花洒）、超大步入式衣帽间、南向观景飘窗，私密性与舒适度无可挑剔；两个次卧空间均衡、均带独立卫浴与观景飘窗，可作为儿童房、书房、老人房或客房，满足二胎家庭、三代同堂、家族聚居需求；全屋精装交付，采用大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风三大件，搭配汉斯格雅、方太等国际一线品牌配置，精装标准约 6800 元 /㎡，得房率约 86%，单价 9.5-12.5 万 /㎡、总价 1400-1700 万、2028 年 1 月交付，适配上海本地改善、企业高管、高校教授、三代同堂、家族聚居人群，居住质感升级，是上海内中环改善市场的热门主力户型。

建面约 140㎡四室两厅两卫为项目高端洋房户型，空间布局极致奢阔、动线流畅、全明格局，南北通透、四开间朝南设计，客餐厅一体化、与中西双厨相连、空间开阔，南向面宽约 12 米，南向直面社区中央园林、无遮挡俯瞰湿地公园与双水系景观，视野极致震撼、采光通风无可挑剔；客厅面宽约 5.2 米、连接南向宽景阳台，空间开阔通透、社交属性拉满，可容纳大型家族聚会、高端商务接待；主卧总统级大套房设计，带独立卫浴（双台盆 + 按摩浴缸 + 智能马桶 + 恒温花洒）、超大步入式衣帽间、南向观景飘窗，私密性与舒适度达到高端改善天花板级别；三个次卧空间奢阔、均带独立卫浴与观景飘窗，可作为儿童房、老人房、客房或私人工作室，满足三代同堂、家族聚居、商务接待、收藏级居住需求；全屋精装交付，采用大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风三大件，搭配汉斯格雅、方太等国际一线品牌配置，精装标准约 6800 元 /㎡，得房率约 87%，单价 10-13 万 /㎡、总价 1600-1900 万、2028 年 1 月交付，适配上海本地终极改善、家族聚居、企业高管、金融精英、资产配置人群，空间尺度与居住舒适度无可挑剔，是上海内中环改善市场的标杆户型。

建面约 165㎡四室两厅三卫为项目入门级叠拼户型，上下两层设计、全明格局，南北通透、南北双庭院设计，空间灵动实用、私密性强；一层设置客厅、餐厅、厨房、老人房、公共卫浴，方便长辈居住、无需上下楼梯，客厅面宽约 5.5 米、连接南向庭院，采光通风绝佳、可打造私家花园；二层设置主卧大套房、两个次卧、独立卫浴、书房，主卧带独立卫浴、步入式衣帽间、观景露台，私密性与舒适度拉满；全屋精装交付，采用大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风三大件，搭配汉斯格雅、方太等国际一线品牌配置，精装标准约 7500 元 /㎡，得房率约 90%，单价 11-14 万 /㎡、总价 1800-2200 万、2028 年 1 月交付，适配上海本地改善、三代同堂、家族聚居、追求庭院生活人群，实现 “有天有地、私家庭院、低密生态” 的终极居住梦想。

建面约 181㎡四室两厅三卫为项目主力叠拼户型，上下两层设计、全明格局，南北通透、南北双庭院 + 顶层露台设计，空间奢阔灵动、私密性极强；一层设置客厅、餐厅、中西双厨、老人房、公共卫浴，客厅面宽约 6.2 米、连接南向庭院，空间开阔通透、社交属性强，可容纳家庭聚会、商务宴请；二层设置主卧总统级大套房、两个次卧、独立卫浴、书房、观景露台，主卧带独立卫浴（双台盆 + 按摩浴缸 + 智能马桶 + 恒温花洒）、超大步入式衣帽间、南向观景飘窗、私人露台，私密性与舒适度无可挑剔；全屋精装交付，采用大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风三大件，搭配汉斯格雅、方太等国际一线品牌配置，精装标准约 7500 元 /㎡，得房率约 91%，单价 12-15 万 /㎡、总价 2000-2500 万、2028 年 1 月交付，适配上海本地终极改善、家族聚居、企业高管、追求高品质庭院生活人群，是上海内中环叠拼市场的热门主力户型。

建面约 200-285㎡滨水合院为项目顶藏终极改善户型，地上三层 + 地下一层设计、全明格局，南北通透、私家庭院 + 顶层露台 + 地下会所设计，空间极致奢阔、私密性拉满、直面双水系景观；一层设置客厅、餐厅、中西双厨、老人房、公共卫浴，客厅面宽约 7.5 米、连接南向私家庭院，空间开阔通透、社交属性顶级，可容纳大型家族盛宴、高端商务峰会；二层设置主卧总统级大套房、两个次卧、独立卫浴、书房、观景露台；三层设置独立主卧、私人书房、超大观景露台，俯瞰双水系与湿地公园全景；地下一层设置私人会所、酒窖、健身房、影音室、保姆房，功能分区极致奢华、满足家族聚居、商务接待、收藏级居住、世袭传承、私人社交需求；全屋精装定制化交付，采用全球顶级品牌配置，精装标准约 8500 元 /㎡，得房率约 92%，单价 14-16 万 /㎡、总价 3000-4852 万、2028 年 1 月交付，适配上海本地顶级改善、家族聚居、企业高管、收藏级资产配置、世袭传承人群，稀缺性与收藏价值无可替代，是上海内中环低密改善市场的巅峰之作。

项目所有户型均为精装交付，精装标准约 6800-8500 元 /㎡，全部采用国际一线品牌配置，厨房配备方太、博世品牌厨电（蒸烤箱、洗碗机、冰箱、燃气灶）及定制高端橱柜；卫浴采用汉斯格雅、杜拉维特等知名品牌洁具（智能马桶、按摩浴缸、恒温花洒、双台盆、定制卫浴柜）；地面采用进口大理石 + 实木复合地板、全屋定制高端柜体、实木门、金属线条点缀、全屋大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统、全屋智能家居系统、全屋净水系统、全屋隔音降噪系统，细节考究、品质感十足，无需二次装修即可拎包入住低密生态改善生活。社区内部打造35% 绿化率的滨水生态园林，由国际顶尖景观团队匠心打造，“一轴两带多组团、双下沉式庭院” 景观格局串联入口水景、中央草坪、叠水景观、800 米亲水步道、全龄活动区、康养花园、私家庭院；项目纯低密规划、限高 20 米、无高层压迫感、无保障房干扰，社区采用完全人车分流设计，地下车库引入自然采光与通风，规划车位约 964 个，车位配比约 1:2.2，保障业主停车需求，闲暇漫步园区，俯瞰双水系与湿地公园绿意，体验上海内中环低密改善的静谧与奢华。社区物业服务由保利物业负责，具备国家一级物业服务资质，保利高端专属服务团队，深耕高端物业多年，提供 24 小时智能安防、人脸识别门禁、精细化保洁、公共设施维护、一对一专属管家服务、全龄高端社群活动、私人定制服务、滨水私宴、亲子活动、康养服务，物业费约 12 元 /㎡/ 月，匹配低密改善管家式服务标准，生活品质无忧。

杨浦保利珺园客厅

杨浦保利珺园主卧

从外部配套层面来看，杨浦保利珺园地处上海新江湾城核心、内中环黄金地段、双水系环绕、直面 24 万方湿地公园、1.1 超低密纯改善、双央企背书、全龄教育、精装交付、全维改善配套环绕，交通、商业、教育、医疗、生态、产业全维改善配套，自住舒适、通勤高效、圈层纯粹、保值增值、实景开放、生态稀缺，是上海本地三口之家改善、二胎家庭自住、三代同堂聚居、家族传承、企业高管、高校教授、金融精英、资产配置的改善优选。交通出行方面，项目构建 **“双轨交汇 + 中环路 + 逸仙路高架 + 淞沪路” 全维高效通勤网络 **，便捷串联上海全城、长三角及全球枢纽。项目步行约 800 米可达 10 号线新江湾城站，3 站直达五角场、8 站抵南京东路、12 站直达虹桥枢纽，可换乘 2/4 号线，轻松直抵人民广场、静安寺、外滩；步行约 1.2 公里可达 3 号线淞发路站、规划 24 号线，双轨交汇、畅达全城；自驾紧邻中环路、逸仙路高架、淞沪路，10 分钟直达五角场、15 分钟抵陆家嘴、30 分钟覆盖全城核心，无论是日常通勤、商务出行还是全球旅行，都能畅享高效便捷体验。

商业配套上，项目执掌1 公里日常商业 + 3 公里顶级商圈 + 自带社区商业，满足改善人群全年龄段消费与社交需求。项目步行约 1 公里可达悠方购物公园，大型超市、生鲜市场、连锁餐饮齐全，满足日常买菜、购物、居家生活便利；自带约 1.8 万㎡社区商业，涵盖精品零售、高端餐饮、休闲茶室、私人会所，一站式满足日常品质生活；3 公里范围内辐射五角场万达广场、合生汇、国和 1000 等旗舰商业，国际品牌、高端餐饮、IMAX 影院一应俱全，匹配改善圈层生活，真正实现 “出则繁华万象、入则静谧低密”。

教育资源方面，项目周边全龄学府环伺、人文底蕴浓厚、15 年全龄教育链配齐，多所优质名校加持、孩子上学无忧。项目步行可达江湾幼儿园、新江湾城幼儿园、中福会幼儿园；3 公里内涵盖复旦科技园小学、上海音乐学院实验学校、复旦实验中学、复旦附中，周边复旦大学江湾校区、上海财经大学等双一流高校环绕，教育底蕴深厚、教学质量顶尖，从启蒙教育到升学成长，覆盖幼儿园到高中全阶段，教育资源成熟稳定、质量顶尖，无需担忧学区问题，满足改善家庭子女教育的核心需求；需注意新房无学区划分，最终学区以交付后教育局公示为准。

医疗配套上，项目周边四大三甲医院环绕、15 分钟黄金医疗圈、健康无忧，全方位守护业主及家人的健康。项目步行约 1.5 公里可达上海市东医院、步行约 2 公里可达复旦大学附属妇产科医院、步行约 2.5 公里可达上海肺科医院、步行约 3 公里可达长海医院，均为综合性三甲医院，医疗水平先进、科室齐全、专家资源丰富；同时可快速对接华山医院、瑞金医院、中山医院等顶级三甲医院资源，疑难病症可快速对接全球顶尖医疗资源，全方位守护业主及家人的健康，就医便捷、保障完善。

生态资源方面，项目周边24 万方新江湾城湿地公园 + 双水系环绕 + 社区滨水园林，生态环境优越、宜居舒适，步行约 1 公里可达新江湾城湿地公园，是上海中心城区稀缺的生态绿肺，日常散步、骑行、慢跑、观景、休闲都十分便利；双水系环绕社区、800 米亲水步道，推窗即赏社区园林绿意、双水系生态风光与湿地公园壮阔绿意交相辉映的极致景观，兼具自住宜居、滨水观景、休闲度假、人文熏陶四重价值，是上海内中环核心区罕见的超低密生态、精装交付、滨水改善住区。

产业资源方面，项目地处上海新江湾城核心、内中环黄金地段、兼得五角场城市副中心红利，承接五角场商圈、复旦高校圈、新江湾生态住区三大板块的产业与人口红利，高净值改善人群集聚、自住需求旺盛、租赁市场稳定、资产保值增值潜力巨大。上海 2035 总体规划明确，新江湾城将作为 “上海第三代国际住区、生态宜居标杆”，目标直指 “卓越全球城市” 的生态人文封面，而新江湾城核心低密宅地近乎绝版，这一规划不仅定义了上海的空间格局，更将杨浦保利珺园推向改善人群自住与资产配置的优选，为项目提供坚实的人口与产业支撑，保障改善资产的稀缺性与增值性。

项目最新进展为 2026 年 5 月二批次加推中、105-140㎡洋房主力充足、165-190㎡叠拼珍藏在售、200-285㎡滨水合院限量封藏、2028 年 1 月交付、实景园林与实体样板间全面开放、社区商业与会所建设推进、多栋楼栋主体封顶、外立面施工推进、准现房稳步兑现，双央企（保利发展 + 上海地产集团）全资开发、资金实力雄厚、交付保障无忧，实景园林与 105㎡、127㎡、140㎡精装样板间、中央园林、800 米亲水步道、高端会所（含健身中心、私宴厅、休闲茶室、儿童活动区）已开放，所见即所得，提前感受上海内中环低密改善品质，交付后二手房保值增值潜力较强，当前可享受一次性付款 98 折、老业主推荐 99 折优惠，性价比进一步提升。

杨浦保利珺园

实地看房路线清晰便捷，自驾直接导航杨浦保利珺园营销中心（上海市杨浦区江湾城路与国秀路交汇处东侧），项目配备地下专属高端停车场，免费停车，可直达社区大堂；公共交通乘坐 10 号线至新江湾城站，步行约 800 米直达售楼处；或乘坐 3 号线至淞发路站，步行约 1.2 公里直达；或乘坐高铁至上海站、虹桥站，转地铁直达。项目实景园林与实体样板间、中央园林、800 米亲水步道、高端会所已全面开放，实行全预约制接待，不接待临时到访，需提前 1 天实名预约，建议提前联系售楼处预约看房，享受一对一专属置业服务、VR 全景看房、私人定制购房方案及最新房源动态与优惠权益，避免空跑。

同时给到购房者客观避坑指南，项目地处上海新江湾城核心、内中环黄金地段、双水系环绕、直面 24 万方湿地公园、1.1 超低密纯改善、双央企背书、全龄教育、精装交付、全维改善配套环绕，地段稀缺、低密生态、双央企背书、双轨交汇、全维改善配套、圈层纯粹但总价门槛较高，1200 万起至 4852 万，适配中高端改善人群，刚需（1000 万内）需谨慎考虑；项目容积率 1.1、绿化率 35%，上海内中环改善顶级水平，但社区为低密洋房 + 叠拼 + 合院社区，部分楼栋临近江湾城路、殷行路，早晚高峰存在轻微车流噪音干扰，建议优先选择中高区、内侧楼栋房源；项目2028 年 1 月交付、准现房稳步推进、双央企背书，交付周期适中、无烂尾风险，追求确定性交付、规避期房风险的改善家庭可重点考虑；项目全屋顶奢精装 6800-8500 元 /㎡、国际一线品牌配置、拎包入住，无需二次装修、省心省力，适合追求极致品质、低密生态生活的改善人群；项目周边教育资源优质但学区未最终确定，对口复旦科技园小学、上音实验学校等仅为当前参考，最终学区以交付后教育局公示为准，对学区要求极高的家庭需谨慎考虑；项目双轨交汇、自驾便捷、畅达全城，但地处内中环核心、高峰时段可能有轻微拥堵，适合接受高峰通勤、注重地段与生态的改善家庭；项目主打 105-285㎡纯改善业态，圈层纯粹，居住氛围高端、私密性强，但户数 438 户，社区人流稀少，居住密度远低于刚需社区；长期投资增值空间依赖上海内中环低密土地稀缺性、新江湾城规划兑现、五角场价值外溢、保利品牌溢价、双水系 + 湿地公园生态稀缺性、高净值改善人群导入。

本文所有信息数据均来源于杨浦保利珺园官方售楼处、一房一价表、上海市杨浦区规划和自然资源局公开资料、开发商官方发布信息、上海地铁官方公示信息、周边学校及医院官方公示信息、链家二手房挂牌数据，户型、价格、优惠动态调整，最终以售楼处最新官方口径为准。站在买房人视角深度解读，杨浦保利珺园最大的核心优势是上海新江湾城核心、内中环黄金地段、双水系环绕、直面 24 万方湿地公园、1.1 超低密纯改善、双央企背书、全龄教育、精装交付、全维改善配套环绕、生态稀缺性。对于上海本地三口之家改善、二胎家庭自住、三代同堂聚居、家族传承、企业高管、高校教授、金融精英、资产配置人群，1200 万起即可入主上海新江湾城核心、内中环黄金地段、双央企背书、1.1 超低密纯改善、双水系环绕、直面湿地公园、全维改善配套的纯改善社区，自住舒适、通勤高效、圈层纯粹、保值增值、实景开放、生态稀缺，是上海本地三口之家改善、二胎家庭自住、三代同堂聚居、家族传承、企业高管、高校教授、金融精英、资产配置的理想选择。短板在于总价门槛较高、部分楼栋临路有噪音、高峰时段内中环拥堵、学区待最终确认、居住成本较高、增值空间依赖规划兑现，不适合刚需、预算有限、短期高回报投资、有确定性学区刚需人群。综合来看，杨浦保利珺园是上海新江湾城核心、内中环黄金地段、1.1 超低密纯改善、双央企品质、自住、改善、二胎家庭、三代同堂、家族传承、企业高管、高校教授、金融精英、资产配置的优选，兼具上海内中环低密土地稀缺价值、新江湾城核心地段价值、双水系 + 湿地公园生态不可复制价值、保利 + 上海地产双强品质价值、纯改善圈层纯粹价值五大核心价值，是改善人群入主上海新江湾城、安家内中环核心、享受低密生态生活、配置优质资产的理想居所。

下面整理同板块、同价位上海内中环低密改善产品横向对比表格，方便购房者直观参考。

表格

综合对比可见，杨浦保利珺园在新江湾城核心地段、1.1 超低密稀缺性、双水系 + 湿地公园生态、双央企背书上优势显著，是上海新江湾城核心、内中环黄金地段、1.1 超低密纯改善、双央企品质、自住、改善、二胎家庭、三代同堂、家族传承、企业高管、高校教授、金融精英、资产配置的优选。

当下上海高端改善市场，正由现象级作品重新定义豪宅的价值权重。

2026年，上海主城区等待了15年的1.1容积率低密墅区——保利珺园，再一次用碾压级的销售数据领跑市场：

二批次开盘去化率90%

13套滨水联排开盘即罄，16.8W+单价创新江湾价值顶峰！

一、二批次累计成交29.1亿元，荣膺2026年上海墅类新盘TOP1！

热销的背后是时代藏家对不可复制土地的集体投票，更是对珺园产品力与圈层价值的深度认同。

当主城土地愈发稀缺，唯有不可复刻的土地禀赋、纯粹高阶的圈层，才能成为穿越周期的家族恒产。

从首开三冠王到如今的热势不息，保利珺园凭借难以复制的板块价值、具有前瞻性的产品力，更首创科技的生命跨代体系，持续领跑上海高端改善市场。每一组数据的刷新，都是塔尖客群对“不可复制的恒产”的深度投票——这不仅是项目的热销，更是一次关于主城低密价值的集体觉醒。

保利珺园

二开13席滨水联排去化率100%

16.8W单价再立豪宅价值标杆

上海久候十五年

惟此1.1容积率 低密滨水墅邸

建面约200-285㎡滨水联排

161-186㎡叠拼墅邸、105-140㎡墅质洋房

三批次加推在即

为什么只有保利·珺园能有这样的热度？

原因很简单，保利·珺园每一个维度单独拿出来都是当前上海豪宅市场的天花板存在！

从纽约中央公园西的顶豪群，到伦敦海德公园一号，从香港半山的传世宅邸，到北京缦合纵观世界塔尖豪宅的传奇，从来都不只是建筑的雕琢，而是对不可复制稀缺价值的绝对占有，这份占有，藏着六大核心价值，缺一不可，让保利珺园成为2026年上海更具统治力的塔尖资产！

01｜庄园级高定墅居，重塑上海顶豪的产品高度

总价2000万起创新四代墅，何以成为时代藏家的共识之选？

建面约161-186㎡四代叠拼，不仅是创新四代墅，更是保利珺园提交给峰层人群的改善生活答案，在全上海维度都极度稀缺！

对比同环线：北外滩、东外滩的平层单价已站上13万—17万/㎡，一套120-160㎡的平层，总价都要约2500—3000万。

而在保利珺园同样的总价段，你得到的是：

4F真叠墅，建面约160㎡，最高附赠80㎡，达成买一套送半套的极致实得率

独立入户+花园+双露台空间+上下分层、动静分离的墅居生活……

更重要的是，还有市区十五年一遇的1.1超低容积率的低密属性和新江湾的板块价值加持。同时以前瞻性思维预见塔尖人群需求，以颠覆性设计打破传统叠墅痛点，成为上海主城叠墅产品的“天花板”。

这是一套从结构设计到空间规划、从内部装标到外部设计的全方位创新墅。

①真4F叠墅+动静分离，独创咬合设计，带来同面段罕见的5面宽朝南

项目匠造4层真叠加产品，圈层纯粹统一，尽显高阶居住格调。上下叠南北独立入户，进一步升级私密性与尊崇感。

首先，在空间布局上，创新打造咬合式结构，在同等面宽之下实现南向多一开间，让采光与视野再升一级。

其次，整体空间遵循极致动静分区规划，自下而上依次“动——静——静——动”设计，动区舒展待客、静区静谧休憩，将日常活动层与私密休憩层彻底分离，生活秩序井然有度，每一寸尺度皆为高净值人群量身定制。

②买一套送半套+四房四卫+双套房平权设计，极致尊崇尺度感

市面上180㎡左右的叠墅，通常只有主卧一个套房，次卧共享公卫。而保利珺园在180㎡叠墅里，做了四房四卫+双套房平权设计，对比市面上同面积段产品，可以说是碾压机的居住革新！

超高得房率颠覆传统空间认知，适配多元居住需求。180㎡双套房平权设计，彻底打破常规布局桎梏，空间利用率拉满，让家庭互动与社交成为空间的核心叙事

我们把上叠和下叠拆开来看：

·下叠：最大120㎡花园，将空间拓展到极致

下叠的核心价值是极致空间！

宅前花园，最大边套约120㎡这个数字意味着什么？上海很多联排别墅的花园也不

过如此，甚至一些双拼产品的庭院面积都达不到这个量级

约6.5米宽厅与近40m²客厅，LDKG一体化设计的0空间浪费设计，孩子奔跑、友人畅谈都更宽敞！

独立地下室，最高约6米挑高容纳全家的兴趣爱好，无论是女主人的会客厅还是男主人的收藏室亦或是小主人的演奏厅，这里都可以装下！

有天有地的双露台上叠，生活颗粒度拉满！

在保利珺园，上叠不再是和整栋楼共用一个大堂，北向独立入户的设计，让上叠业主拥有专属的归家动线！

起居层露台，将生活的日常延伸至无限！上叠起居层与露台相连，早晨的咖啡、午后的日光、傍晚的微风——露台让这些日常片段都有了更开阔的承载。

露台层，上叠的点睛之笔！这是保利珺园上叠户型的惊喜彩蛋！

③科技+AI+大健康，这是当下豪宅市场具颠覆性的一环！

保利珺园以近零能耗建筑与ENF环保板材奠定健康基底，更引入上海住宅首发的弥散氧系统、全屋新风系统和全屋智能控制提醒，守护业主的健康。配置AI健康戒指实时监测健康指标，搭建从建筑到空气的全维塔尖健康闭环。将健康纳入了资产延展性的内卷赛道！

④上海叠加别墅首创四重定制+六大豪宅手法革新，高定装标呈现豪宅生活

上海新房首发专属定制就是从保利开始，而保利珺园更是带来四重定制升级：

·客厅背景墙可定制：背景墙升级为石材！波斯白玉、云母白冰玉、安第斯雪景三款奢石可选。

·木饰面可定制：木饰面可升级定制，庄园木与法式白，两款木饰面可选，一键切换房屋风格。

·厨房背景墙可定制：背景墙为岩板铂金冰玉、波斯白玉、安第斯雪景三款可选，定制专属于你的大师厨房。

·门把手可定制：门把手定制，确保归家的第一重礼遇。

高定装标严格遵循豪宅标准，从嘉格纳、博世、大金、杜拉维特、汉斯格雅等顶奢品牌精装，到空间叙事革新、她享主义女神八件套，实现全场景升级，前瞻性思维规划生活场景，交付满足个性化需求的奢享豪宅。

⑤现代法式庄园立面，从石材开始打造呼吸感

甄选被誉为“会呼吸的石头”的法国木纹米黄石材，搭配香槟色铝板，以奢贵材质奠定庄重基调。大面积蓝灰色落地玻璃窗，辅以古铜与香槟金精致线条，采光通透、格调雅致。石材的厚重、玻璃的通透、金属的细腻相融，筑就兼具美学与收藏价值的现代法式庄园立面。

融合巴黎白马庄园的山花符号与穹顶、白玉兰等海派元素，让法式浪漫与上海底蕴共生。

除了180m²叠墅产品，保利·珺园还有面积控制更友好的160m²叠墅，以更低总价门槛，同享有天有地墅居生活、超配奢装与真高知圈的机会，值此一次！

总价约2800万起200-285㎡滨水联排，如何定义改善的传世价值？

断供下的稀缺占位：

低密产品供需关系的极度倾斜，在“联排”这一产品形态上表现得尤为淋漓尽致。据最新市场数据，上海外环内联排可售存量仅342套，占外环内新房总量的2.4%，稀缺度不言而喻。

聚焦到少见的原生低密板块新江湾城，保利珺园更是板块4年来首个推出联排新品的项目。据统计，过去十年新房总供应不到2000套，其中全新联排供应量仅百套上下，占板块总供应比例不足5%。

而将目光放到2800万级的豪宅市场，同预算在北外滩、徐汇滨江只能买到180㎡左右的平层，无法实现有天有地的体验；而在保利珺园，可拥有上下分层、动静分离的低密联排，居住尺度与私密性远超同价位大平层。

二手市场，同样印证了这份稀缺：新江湾城的联排，较同板块高层溢价普遍超40%。如新江湾首府联排挂牌价已达15.38万/㎡，中建大公馆惜售到无房可挂。而且这些房源挂牌周期短，价格走势稳健。整个市场对低密产品的认同，历经时间沉淀，愈发根深蒂固。

保利珺园二批次的热销成绩，进一步验证了稀缺资产的市场统治力：单价16.8W+/㎡，总价4850万级滨水联排开盘即售。滨水占位、超低密规制、绝版土地三重稀缺叠加，成为高净值人群资产配置的优先之选。

一线滨水类独栋占位：

除了本身供应量的稀缺，保利珺园的联排还有一大特色：滨水。联排房源均占据社区一线双水系景观位。双水系环抱的自然格局，搭配首层客厅挑空赠送的空间优势，让每一户都能推窗见水，既拥有开阔的景观视野，又保障了居住的私密性。

独栋级尺度与超高实得率，更让保利珺园联排别墅成为全上海稀缺的终改之选。

上海2010年前后的联排产品，面宽普遍只有6-7米，进深拉到12-14米，客厅像一条走廊，中间区域永远照不到阳光，这样的房子住久了，显然已经与购房者的终极置业需求脱节。

保利·珺园打破传统联排长条暗房局限，直接将联排产品的面宽拉到9-11米，采光通风、视野极大提升。边套更做到三层主卧270°环幕视野，把一套观景宅邸嵌进了湿地公园里！超260%实得率，高挑空地下室、星空露台、宅前9-10米面宽花园全都媲美独栋！

地下两层+南北双采光窗，将空间极致扩展。

传统联排的地下室，往往是整栋房子最被将就的空间，层高不够、采光不足、通风不畅——最后沦落为堆杂物的地方，一年到头也下不去几次。

而珺园联排的地下两层，偏偏不将就！

约6米的层高（局部4.4米），配合南北双采光窗，带来绝佳的采光、通风体验，阳光可以从两个方向照进地下，空气可以在两层之间自然对流！

在这里，私藏酒窖、家庭影院、健身空间、静心书房等所有兴趣爱好都能落地，生活一下子就充盈起来了！

建面约105-140㎡墅质洋房，何以刷新豪宅产品力标杆

保利珺园的墅质洋房，是项目为改善家庭准备的彩蛋产品，1085万起的总价，就能享受和叠墅、联排同等的墅区配套与高知圈层，质价比拉满。

建面约105㎡三房

约30㎡LDKB一体化方厅，南向双阳台+南北双270°转角飘窗，采光通透，超高实得率，是首改家庭的优选

建面约127㎡四房

约6米宽幕阳台搭配双270° 环幕卧室，既保证了尺度感，又让卧室也能拥有 IMAX级的观景体验！超大收纳空间让行李箱、婴儿车、换季被褥等大件物品都有了专属归处，告别家居杂乱更值得一提的是，它还可灵活隔出N+1房，无论是二孩家庭还是需要书房、健身房的需求，都能轻松适配！

建面约140㎡四房

约13.3米的南向采光面，让整个户型被阳光包裹，通透感无敌；约6.6米的客厅超大开间，可隔出N+1房，待客与起居都显得大气从容，这样的尺度感，碾压市面上同面积段户型；北侧还预留了家政空间，功能延伸性极强，能随着家庭成长灵活改造，实现 “可生长” 的居住理想，是兼具气场与潜力的藏品级户型！

02｜主城15年一遇，1.1低密土地的价值觉醒与纯粹墅区重构

上海主城区15年久候，仅1.1超低容积率，双湾环抱、对望原生走廊绿地。板块建筑限高20米，打造纯粹体验墅居。这样的土地禀赋，在上海城芯不可再生、不可复制，是真正的“土地孤品”，从根源上奠定项目的家族恒产定位。

① 极致稀缺的低密天赋：

保利珺园坐拥上海主城15年一遇的约1.1容积率土地，仅此一项，便足以立于家族塔尖恒产。

而项目地块双侧临水，对望生态走廊隔水相望，再加上建筑限高20米，妥妥的纯粹低密滨水墅区跃然纸上，保利开辟了一条“完全没有竞品”的独立赛道！

② 约3300m²珺CLUB会所，高阶生活的极致呈现：

· 结合科技、大健康、AI提升资产延展性，打造JunYa塔尖生活体系：

保利珺园以前瞻视野，构建“内－中－外”三重健康体系：内有24小时无感健康守护、中有主动式健康奢享珺CLUB、外有湿地双湾的天赋健康底色

在约3300m²珺CLUB，保利为新江湾定制出一座[科技的生命跨代体系]，将冷疗舱、水疗池、高压氧舱等过去只存在于顶奢酒店和专业康养机构的配置，首次系统性引入豪宅社区。结合室内弥散系统、AI戒指等，让健康融入每个生活的瞬间。

· 三大领创颠覆想象：

珺CLUB会所内规划16大功能区，覆盖运动、社交、艺术与休闲，融汇4大领创功能，打造出上海少有的“X+1”复合型艺术生活空间，重构庄园生活方式。

三大首创功能，包括首个双琴房、首个带冷疗舱、首个带水疗空间以及领创的全景平行客厅。

每一种功能都呈现1+1＞2的效果，每一处空间都不止所见、更超所期，真正以超前创新，重新定义顶豪生活的奢适尺度！

③ 东方海派的美学设计：

保利珺园特邀GOA袁源等五大全球顶级设计所，融合1930年海派Art Deco风格与全球顶奢白马庄园度假灵感，营造兼具仪式感与东方底蕴的建筑景观。

社区景观以东方庄园的世界表达为内核，萃取全球六座白马庄园高定度假灵感，将马尔代夫、兰德里、圣特罗佩、塞舌尔、圣巴特岛、巴黎等顶奢度假美学融于一园。以两环二轴为核心布局，带来上海罕见双下沉式庭院，集仪式归家、社交会客、静谧阅读、亲子游乐、水岸度假、艺术观景于一体，让每一种生活功能，都成为东方语境下的世界庄园美学！

03｜锚定新江湾四大基因，铸就不可复制的核心板块传奇

将视角拉高至宏观的城市版图，保利珺园的热销，更是对新江湾城板块价值的终极确认。土地的天赋决定了资产的厚度，新江湾历经25年的高起步沉淀与兑现，已然在上海版图上形成了一道无法撼动的价值护城河。

保利珺园不仅占据了得天独厚的核心地段，更深度占有、并完美诠释了新江湾不可复制的四大极核基因，这正是其铸就上海核心板块传奇的底气所在：

第一，不可复制的豪宅基因：回望新江湾二十余年的土地履历，“地王”二字几乎是其与生俱来的注脚。10年诞生8大地王，吸引铁狮门、仁恒、绿城、华润等顶级开发商入驻，是上海公认的高端人居天花板，豪宅属性早已深入人心。从单价到总价，从本土巨头到国际资本，新江湾始终是上海豪宅阵营中那个被反复“加冕”的名字。这不是偶然的资本狂欢，而是一代代塔尖人群用真金白银投下的共识票——新江湾，从来都是上海主城低密豪宅的价值坐标。

第二，上海主城难以复刻的生态孤本。上海市绿化覆盖率为37.6%，而新江湾城已逼近60%，接近全市均值的两倍；人均绿地面积约23.3㎡，是上海人均公园绿地面积的3倍。更难得的是，这里是上海中心城区唯一拥有大规模原生湿地生态系统的板块——约300公顷绿地，面积堪比420个标准足球场，每立方厘米负氧离子峰值高达5800个，为市区均值的3倍。若置于全球坐标系下，其人均公共绿地逾25㎡，高于伦敦（23㎡）、巴黎（22㎡）与新加坡（17㎡）。土地稀缺的主城之上，这份生态天赋已是稀世难求。

第三，以百年复旦大学领衔的深厚人文底蕴。 3公里内坐拥复旦大学、同济大学、上海财经大学3所“双一流”学府，上海德法学校1所国际学校，以及复旦附中、上海交大附中杨浦实验学校（九年一贯制，与项目交付同步招生）等7所全龄段名校。更难得的是一脉相承的人文圈层——邻里多为教授、企业家，周末复旦的公益讲座、同济的图书馆，皆是免费而高质的成长课堂。孩子无须舟车劳顿，从容求学；家庭不必奔波于补习，自有书香浸润。此般教育生态，非单纯名校所能赋予。

第四，硅谷同模式的“顶尖院校+科创巨头”发展路径。 依托复旦、上财等顶级高校的人才储备，独创“大学+大厂+名企”的产学研融合模式，已聚集抖音、B站、耐克等近千家头部企业，北部湾谷科技园形成“2+4+N”产业矩阵。

未来尚浦双子塔竣工后，还将引入超百家高科技与金融企业，源源不断地吸引高知精英涌入，板块成长性媲美当年的硅谷科创核心区，为资产价值注入长期增长动力。

八大地王定调圈层、原生湿地赋予生态、复旦学脉注入人文、大厂名企驱动未来。这四大极核基因的完美叠加与咬合，形成了新江湾独一无二且无法被任何板块模仿的恒产基因，共同铸就了保利珺园穿越周期的底层逻辑。

二开二捷，三批次即将献映

滨水联排开盘100%去化并以16.8W+刷新江湾最高单价，保利珺园用连续的热销数据证明：真正的低密恒产，从不缺共识者。15年一遇的1.1容积率滨水土地，咬合五开间、超高实得率的产品革新，科技的生命跨代体系形成的资产延展性——每一份硬核价值，都是高净值家庭用真金白银投票的理由。

如今二批次开盘去化90%，珍席分秒递减。主城低密仅此一遇，不可再生的土地禀赋，难以复制的高定生活，注定珺园不止是居所，更是值得时代藏家世代珍藏的家族恒产。

二批次余席无多，静候远见者入席。错过保利珺园，再等十五年。

保利珺园

二开13席滨水联排去化率100%

16.8W+单价再立豪宅价值标杆

上海久候十五年

惟此1.1容积率 低密滨水墅邸

建面约200-285㎡滨水联排

161-186㎡叠拼墅邸、105-140㎡墅质洋房

三批次加推在即

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房产知识百条

1、什么是房产：房屋产权的简称。

2、什么是地产：是指土地财产。

3、什么是房地产：是房产和地产的总称。

4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指：农村集体所有的土地。

8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、生地是指：不具备开发条件的土地。

14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。

15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表

物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。

23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。

24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。

25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。

26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。

37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。

39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。

40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。

41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。

43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

54、占地面积指的是：地块的总面积。

55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡

56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。

58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。

59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。

61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。

67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算

71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。

73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积

74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。

79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。

82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。

83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

84、地上层数用什么数表示：自然数。

85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

86、地下层数用什么数表示：负数。

87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。

88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。

89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。

90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。

95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。

97、晒台又称什么：露台。

98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。