房企1月销售未回暖,偿债压力不减

来源：界面新闻  黄昱HY

记者 |黄昱

2022年开局，房企销售状况延续去年下半年以来的趋势，并未出现明显回暖。

中指研究院数据显示，1月TOP100房企销售额均值为61.8亿元，同比下降23.1%；其中销售额超百亿房企15家，较去年同期减少14家；超五十亿房企22家，较去年同期减少31家。

与此同时，据克而瑞研究院数据，1月，TOP100房企实现销售操盘金额5256亿元，单月业绩规模同比降低39.6%，较2021年月均水平降低43%。

行业下行并真正迎来负增长时代已成为当前共识，即便是头部房企也面临压力。各家房企公告显示，碧桂园1月的权益销售金额为363.6亿元，万科1月合同销售额为356亿元，金地集团1月合约销售额约150亿元，同比均有不同程度下降。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，2021年下半年市场降温明显，9月底以来，中央及各部委连续释放维稳信号，年末信贷环境有所改善，但信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，2022年1月整体市场延续去年末态势，叠加部分城市疫情反复，重点城市市场活跃度继续回落。

2022年仍然是房企偿债的高峰之年。贝壳研究院指出，年内到期债券总额接近万亿，其中1月、3月、4月及7月到期债务规模超过千亿，根据当前月均发债500亿规模计算，房企偿债压力仍较大，结合销售市场下行表现，房企需要突破传统借新还旧的模式，寻求更多维的融资渠道和方式。

销售压力

在当前的市场环境下，各梯队房企的销售都出现了下滑。

克而瑞数据显示，TOP10房企合计实现销售额3874亿元，同比下滑33.9%；TOP50房企合计实现销售额4699亿元，同比下滑35.1%；重点监测房企实现销售额4406亿元，同比下降41.7%。

在此背景下，各梯队门槛值也在下滑。中指院数据显示，TOP3房企门槛值为279亿元；TOP10房企门槛值为146.2亿元；TOP30房企门槛值为65.1亿元；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为39.0亿元和11.7亿元。

目前房企销售状况的背后，一方面是供应端明显放缓，另一方面是去年下半年以来市场下行压力加剧，购房者观望情绪愈加浓重。

陈文静指出，2021年下半年以来，购房者置业情绪明显回落，去化压力增加下房企推盘积极性不足，2022年1月部分城市受疫情及市场下行影响，供应端明显放缓。

据中指研究院初步统计，2022年1月，20城商品住宅新批上市面积约984万平方米，同比下降超四成，环比下降超五成。

从成交来看，2022年1月，50城商品住宅成交面积在2426万平方米左右，同环比均下降，市场情绪有待恢复。

春节假期，各大房企的推盘积极性也并不高。据克而瑞监测，40个重点城市在春节两周（2022年1月24日-2月6日）的新增供应量为434.4万平方米。从成交来看，40个重点城市在春节两周成交量为44.5万平方米，这一成交量比以往几年都有下降。

克而瑞研究中心表示，数据下滑背后，购房者信心还有待进一步恢复。

挑战依旧

2022年地产行业的整体销售情况仍值得关注。

陈文静认为，短期来看，各地全面落实因城施策，房地产市场调整压力较大的城市，相继出台各种支持地产楼市的政策，如调整公积金贷款政策（提高贷款额度、降低首付比例）、降低房贷利率等，稳定购房者预期，保障合理购房需求正常释放。另外，发放购房补贴、强化二孩和三孩家庭住房保障等方面的政策亦将持续跟进。

“对于市场来说，各地扶持政策发力显效仍需时间，预计短期市场调整态势仍将延续，部分前期调整较早以及需求支撑力度强的城市，随着信贷环境的改善以及相关扶持政策陆续落地，市场有望逐渐筑底回升，部分城市3月“小阳春”仍有预期。但对于大多数城市来说，市场调整时间或较长，市场恢复动力偏弱，短期购房者置业情绪难有明显改观。”

多家研究机构认为，2022年地产销售将继续下降。中指研究院指出，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长”的特点。

申万宏源研报则预测，2022年销售面积及销售金额将同比下降9.1%。

在房地产行业基本面依然下滑的趋势下，行业从以往内卷式集中度提升向格局优化的集中度提升跃迁。申万宏源分析师认为，在此背景下，优质房企有望迎来量质双升、甚至戴维斯双击。

从1月份的销售数据来看，国企表现略优于民企。中泰证券研报指出，TOP50房企中，国企和民企分别合计实现全口径销售额1294亿元及3405亿元，分别同比下降34.6%、35.3%。

与此同时，在当前市场环境下，民企更多依赖降价促销方式促进项目销售，而国企销售均价保持稳定。中泰证券数据显示，国企1月销售均价约为19315元/平方米，同比增长5.7%，民企则为14060元/平方米，同比下降1%。  

融资将是地产行业2022年依然面临的挑战。中指院数据显示，2022年1月，房地产企业信用债与海外债发行规模同比均下降。其中，信用债发行规模为303.7亿元，海外债发行规模为95.55亿元。

面临债务到期压力，房企需要积极需求融资渠道。中信证券分析师指出，积极推动项目层面的并购，是化解资金困难的重要手段。“2022年3月之后房屋交易市场有望逐渐稳定，项目并购则会在更广阔的领域展开。”