这个时候,要说房价会跌,可能你自己都不信...

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有时候,一些雷声大大的新闻、忽高忽低的数据,说不定就是错觉;有时候,你也觉得房价该跌了,但仔细一看,自己都很难相信......

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2017年的宁波楼市特别有趣。去年12月契税补贴到期,一到寒冷的1月,宁波就开始被看空。

结果,元旦后东晟府的一次狂销,立马打破了市场的平静。

过完年后,从镇海开始发力,再到东钱湖、洪塘、北仑,楼市伴随着土拍,到处掀起高潮。

第二个小高峰,出现在“划圈”之后。

一方面,高新区、江北、姚丰、姜山、老海曙、首南等地地王频出;另一方面,圈外无论豪宅,还是刚需首改盘,几乎开一个火一个。

我们看到,今年宁波的热度与涨幅,甚至超过了去年。为什么宁波楼市那么慢热?归根结底,业界都已达成了基本共识:这叫做补涨

在一次次开盘热销中,2017年过去了一大半。而全国的楼市调控,却早已进入深水期。

个别热点城市,开始传来“拐点”的消息。而宁波,也因为八月备案量的“突然”下滑,导致一些看空的苗头显现。

那么,市场到底怎么了?下半年到底会怎样?

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说到底,看懂楼市,还是要看三个方面:政策、供求、购房者心态。

去年到今年,宁波这一轮大牛市,原因也很简单:政策宽松、供不应求、对城市预期乐观。

前两点很好理解,第三点需要讲一讲。

在中国,一线城市几乎永远受青睐,而像杭州这样幸运的城市,当然,也被国人长线看好。这些地方的房价,如今成了被重点“抑制”的对象。

聪明人,都知道抑制是什么意思。

那么,再回过头来看宁波:客观地问一句,宁波这座城市怎么样?

历史上,宁波的房价有过大起大落,有人赚到钱,有人捡到宝,也有人被套牢好几年。

尽管宁波没有杭州那样巨大的风口,但是,宁波这座城市,也从来没有像今天这样宜居过。

以前,宁波没有那么多商业综合体,没有东部新城,也没有地铁,甚至连鄞州公园、生态长廊、宁波植物园这样的大公园都没有。

比如前一次牛市巅峰时,首南、东新还没有银泰城、庄市没有万科1902广场,姜山没有海港城,1、2号线没运营,3、4、5号线都没开建......

如今拥有了这一切,而宁波不少地方的房价,才与当年打平而已。

这就像我个人很喜欢,并无数次在文中引用的一句话:房子是用来住的。

既然是用来住的,在板块投入、生活配套大幅度提升时,房子的居住价值也在提升,房价随之而涨,有什么问题呢?

总体来说,这一轮牛市与上一轮还是不同的——这一轮中,宁波购房者对城市、板块功能性的预期提高,是一个非常重要的原因。

举个例子,当年陈婆渡毛坯卖到2万+,如今来看,购房者的接受度要高得多吧?

所以,这轮房价的上涨,有着城市发展、生活质量提高作为支撑,基本面依然是好的。

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再回过头说政策与供求。

与一线城市、热点省会,包括隔壁的杭州一样,宁波也是被“抑制”的城市啊。

政策不必多说了,限购也好、划圈也好,几乎100%是对交易的短期抑制,按照任大炮的观点来说,就是为以后的反弹埋下伏笔。

在宁波,还有“指导价”的存在。

一线城市、隔壁的杭州,都在做这个事情。不管你土地成本多高,能赚多少钱,或者亏不亏本,就是不允许你卖高价。

放到个盘房价,你可以温水涨,不能快速涨;放到土地市场,那就是“封顶价”、保障房;放到整个宁波的“城市均价”来看,也是一样的吧。

这会导致什么后果?

你们懂的。要么平价抢疯,要么一直拖着不卖,导致该来的供应量没跟上。无论哪种,都谈不上什么拐点。

说到供应量,现状也是很清晰的。

先看土地,整个8月份,市区就推了一块首南的宅地。这与供地计划里的情况,差距特别特别大。什么原因?不多说了。

个人认为,这和“住宅限价”一个道理,卖高了怕地王,卖低了怕亏本。宁波最牛的几个板块,土地几乎都快绝版了嘛。

再看新房库存,依然保持在2万多套,在全国也属于供不应求型。我们不必去分析什么库存去化周期,只需要切身去感受一下。

放眼整个宁波,你现在想去买一套圈外的房子,选择有几个?许多人,就连上车的机会都没有,何来拐点或是降价呢?

想上车?圈外缺房源,圈内缺资格!

看看圈内,泛三江口、东部新城、高新区、鄞州中心区、东南新城,主要就是这几个地方。挨个去分析下,哪个地方接下去会被“限价”,说不定可以抄个底,反而是个好时机。

总体而言,抛开被限价的原因,下半年个盘房价“纯天然”下跌的可能性,几乎为零。

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最后,举三个小例子,权当思考。

第一个,是我一直想说的土拍市场。在我看来,万科一直擅长在楼市周期的底部拿地。

而今年上半年其在庄市拿下的两宗土地,却贵为地王。但我想在它眼中,这就是一个底部吧。

第二个,我想举个板块的例子。

比如,像姜山这样的地方,海港城开业、3号线(与奉化线一起)两年后通车、大牌房企涌入(龙湖、金地、合能、景瑞等)、楼面地价连续破万......

可现在却几乎无房可卖!——当然,类似的板块还挺多的,什么东钱湖、慈城、五乡、高桥、集士港、庄市、骆驼......从微观的板块个体来看,房价跌的可能性,几乎为零。

第三个,我想举个楼盘的例子。

圈内某个楼盘,卖着卖着,突然就要加推最后一栋高层了。上一次《楼市君》写这个楼盘,还是在其案名发布之前呢。

这是哪个盘?楼市君粉丝群里提起过。

有时候,一些雷声大大的新闻、忽高忽低的数据,说不定就是错觉;有时候,你也觉得房价该跌了,但仔细一看,自己都很难相信......

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