前8个月超400次调控,房企销售遭受巨大压力

搜狐焦点宁波站 2021-09-10 10:35:59
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资金压力较大的企业,价格竞争或还将重现。

来源:界面新闻  王婷婷TT 

“三道红线”叠加调控风暴,房地产行业已进入下半场。

在刚刚结束的各家房企中期成绩里,增收不增利成为行业普遍现象,而8月房企的销售数据更是直接影响着接下来“金九银十”的销售情况。

根据中指研究院统计数据显示,1-8月份TOP100房企销售额整体呈下降趋势,均值887.9亿元。增长率均值为29.8%,而1-7月份增长率均值为36.2%,下降趋势明显。

克而瑞地产研究数据显示,今年8月,29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%,而百强房企整体业绩表现也不及历史同期,TOP100房企单月销售操盘金额同比下降20.7%、环比下降10.7%。

克而瑞统计,2021年8月份百强房企中近七成企业单月业绩同比下滑,其中26家同比降幅大于30%。同时,包括绝大部分TOP30房企在内,近八成企业单月业绩不及上半年月均水平。仅保利、绿城、滨江、越秀等少数几家企业实现同环比增长。

一般情况下,作为楼市传统销售旺季,房企对于“金九银十”销量寄予厚望。

但随着最近几月调控政策对楼市影响愈发明显,从政策出台到市场变化的时间也在缩短。可预料的是,接下来几个月,调控对新房成交的影响将持续“发酵”,而新房的成交量也很难不继续回落。

今年上半年,在中央多次强调“房住不炒”的基调下,全国调控频繁。中原地产研究中心统计数据显示,2021年前8个月各地房地产调控政策累计出台突破400次,刷新历史纪录。

在近期举行的房企年中业绩会上,多名房企高管对下半年市场预期不甚乐观。融创中国董事会主席孙宏斌,在中期业绩投资人会议上就指出,“今年下半年的销售压力很大,预计下半年市场还是会比较惨烈。”

销售压力大,部分房企选择以价换量。较为典型的有,昆明某楼盘原价为1.6万元/平方米,开发商以特价房名义将售价调至1万元/平方米,降幅高达60%。沈阳某楼盘推出部分特价房源,原均价1.1万元/平方米的住宅项目,特价房源降至0.8万元/平方米。而广东惠州多个楼盘出现零首付、首付分期等现象。

市场下行,销售成绩仍难及预期,而且打价格战的直接影响是房企利润空间缩小。

目前,百强房企的中期报告已披露完毕,整理数据发现,今年上半年,房地产行业的毛利率平均值为23.41%。而在房地产行业整体盈利下滑背景下,内房股中仅有17家毛利率同比上涨,占比约20%,有68家毛利率出现不同程度下跌,占比约80%。

以“利润王”著称的中海地产,上半年毛利率同比下降2.1个百分点。而包括华润置地、万科在内的多家行业龙头,盈利水平均有不同程度的下滑。

不仅如此,多家房企毛利率低于10%,如华夏幸福毛利率为5%,大悦城毛利率为8.15%,中国铁建毛利率为8.41%等。蓝光发展与南国置业则更不乐观,上半年毛利率分别为-28.69%、-5.24%。

整体来看,房企利润率水平已被降至历史低位。据Wind数据,2021年上半年,54家房企净利润率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%,五年来首次跌破至10%以下。

万科总裁祝九胜预测,从一季度、中期乃至到全年可能都是同样一个逻辑,在地价上升和限价政策调控背景下,长期来看行业利润将持续面临下行压力,毛利率将呈现下降趋势。

然而,除了利润压力,事实上还有多家房企在三道红线、贷款融资渠道收紧、买房首付款审核趋严等众多“组合拳”下,直接危及其生存。可以说,房地产行业已经重新进入洗牌阶段。

根据人民法院最新公告统计,截止2021年8月31日,今年递交破产文书的房地产企业超250家。粗略计算,平均每月有超30家房企宣布破产,平均每天都有1家房企被清算。

其中,破产房企以抗风险能力较弱的小微房企为主,涉及全国各个省份,多数位于三四线城市。

另外,根据9月7日中国银保监会官网披露,截至今年7月末,房地产融资呈现连续下降。

以房地产贷款增速为例,创8年来新低,银行业房地产贷款同比增长8.7%,低于各项贷款增速3个百分点。还有房地产贷款集中度,连续10个月下降。以及房地产信托规模自2019年6月以来也持续下降,同比下降约15%等。

可以预见的是,融资紧张,叠加偿债高峰,房企的现金流压力增大,因此对销售回款的依赖程度较以往会更重,预计下半年房地产销售市场竞争更为激烈。尤其是资金压力较大的企业,价格竞争或还将重现。

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