闽企高周转冲刺千亿背后事故频发,宁波中骏合景府项目销售缓慢

搜狐焦点宁波站 2019-09-10 11:41:59
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多地事故频发、公司承受高负债风险等问题随之涌现,中骏冲击千亿房企之路何去何从?

一、从稳健到激进:中骏欲进千亿阵营   

近年来,闽系房企以迅雷不及掩耳之势迅速崛起并布局全国。“精准、果敢、凶狠”可以说是其经营成长的最佳形容词,拿地时敏锐把握市场周期并果断出击,销售时精准确定产品定位并按需深耕,这一切另其备受关注,并被称为行业中的"战略大师“。

借着“爱拼才会赢”的精神,这群企业如同“饿狼”一般“凶猛”出击,几家大势闵系企业在不到十年内成功从五十名开外的销售业绩TOP榜上升至二十名左右,令人印象深刻。在这其中,中骏可谓是闽系房企中的一股清流。

中骏,全名中骏集团控股有限公司,于1987年创办。公司总部设在上海,业务体系涵盖地产开发、商业管理、物业管理及长租公寓、联合办公、健康管理、教育等新型业务板块。

自创办以来,中骏以“保守、稳健”为特点稳步发展:

●2013年,中骏才以近80%的同比增速,实现合同销售金额首破百亿的目标。

●2014年-2015年,中骏选择缓慢发展。

●2016年,中骏以超过62%的同比增速,实现年合同销售金额破200亿。

●2017年,中骏实现年合同销售金额破300亿,并明确了未来3-5年迈入千亿房企的战略目标。

(以上数据源于网络)

而17年同年,“往日同行伙伴”世茂和旭辉已然摇身一变,加入千亿俱乐部。

(数据显示,从2014年-2017年,中骏销售额从119.1亿元增长至332.5亿元,仍在百亿销售额徘徊。与此同时,世茂销售额完成从707.8亿元到1010.2亿元的跨越;旭辉更是实现了从223.2亿元到1040.0亿元的飞跃。)

融信中国更是“长江后浪推前浪”,以行业黑马的姿态强势登场,在上市两年之后超额完成1200亿销售目标,可谓来势汹汹。

千亿房企跻位战已然打响!

旧企固守鳌头,新企强势上位。

中骏急嘛?当然急!

“2018年500亿元,2019年800亿元,2020年冲击千亿”当三年冲千亿的规模战略目标被确立,这也意味着中骏即将全力冲刺,那么从稳健到高周转的急速转变可以说是在情理之中,也是在意料之中。

二、高频事故和高负债风险并现:转型引质疑

“清流”变“激流”。

为实现战略目标,中骏加快发展节奏无可厚非,自中骏加入闽系企业激进派对后,也确实享受了一把飞跃式发展的甜蜜。

在中骏8月21日发布的2019半年报中显示,其上半年销售额为370亿元,增长77.9%,流动696.9亿元,比2018年末542.2亿元增加154.7亿元,增长28%。可见,高周转的高速增长无疑能大大助力中骏完成既定的年度目标与战略目标。

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但在中骏享受“高周转甜蜜”的同时,多地事故频发、公司承受高负债风险等问题随之涌现。

1. 南昌:“中骏雍景湾”限价项目发生塌陷

今年8月1日,中骏集团在江西南昌象湖新城的项目——雍景湾的地下室车库顶板发生局部塌陷,坍塌区域面积达到500平方米,坍塌发生在凌晨4时20分,未造成人员伤亡。该项目三期皆已售罄,尚未交付,目前已被要求全面停工。

该地由中骏于2017年6月拿下,总地价为5.27亿元,折合673万元/亩,楼面价4038元/平方米,规划9栋高层板式住宅,户数达5529户。仅在拿地6个月后,首期1栋、2栋、6栋、7栋即在2017年12月22日入市销售。

据分析造成此次事故的关键原因,一是采用了“无梁楼盖”结构;二是项目首期需按照政府限价9000元/平方米出售(附近楼盘均价已过万)。

另外,据江南都市报报道,南昌"中骏尚城"存在违规捆绑销售车位现象。业主刘女士于17年7月份在南昌朝阳洲"中骏尚城"看了房源,当时销售人员称如果要购房,必须先购买小区的地下车库。"车库售价20万元,按照当时的市场行情肯定是要偏高不少。"刘女士说,由于家庭原因,当时购房比较心切,为了尽快选购房源,不得不花高价把车库也一起买了。"其他业主也一样,如果不买车库,销售人员根本不和我们谈购房的事。"此部分已由相关部门介入调查。

2.上海:“中骏天誉”频现”违建门“

据新华社报道,上海“中骏天誉”项目存在将阳台改造成厨房,有的户型甚至连主卧、次卧、卫生间都是违法建筑。而且,开发商在售楼时承诺的赠送面积,实际交付后被监管部门认定为违法建筑,无法办理产权证。

此类情况被大量业主反应提及,有业主告诉该媒体记者,中骏前员工曾向他们透露,中骏的多个项目都有违建情况。今年6月,上述“违建门”有了处理结果,即业主获赔全款,违建开始拆除。

3.天津:“中骏柏景湾”设计有缺陷

有业主在人民网地方领导留言板投诉称,天津市西青区精武镇中骏柏景湾存在重大设计缺陷,比如厨房、主卫没有上水。随后,西青区回复称:关于“厨房无上水”问题,开发商已同意统一安装上水管。

4.北京、深圳:交付质量差引争议

北京中骏四季家园的业主投诉项目存在草皮与楼体之间有明显缝隙,窗户松动、墙面开裂等问题;有业主称深圳中骏云景府项目所谓的精装质量太次等。

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多地事故被爆出,令人寒心。而除此之外,中骏的问题还有面临696.9亿元的巨量流动负债。

据年报显示,截止2018年末,中骏集团流动负债542.26亿元,有息贷款333亿,一年之内净增118亿,而现金及银行存款结余约199.73亿元。到了2019年6月底,更是增加到了696.9亿元,有息贷款总额为403.5亿元。另外,公开资料显示,中骏今年以来通过发债融资已经接近百亿元人民币,多用于债务再融资。

虽然中骏对外宣称,资金周转足够快就不会造成负债的提升。但是综合考虑到中骏旗下项目事故风险、负债问题等因素,中骏的资金压力不算小。

急速转型之路的背后,中骏是要“追利弃义”嘛?中骏项目的品质还可以信赖嘛?业主的利益被舍弃了嘛?这一些问题有待质疑。

三、销售不如意:宁波“中骏合景府”一期274套房源,当前仍有1/3左右待售

中骏合景府(备案名:骏宸府),是中骏集团进入宁波的首个项目,于2018年8月31日以楼面价12800元/㎡被拿下,其建筑面积有142415.5 平米,实属北仑的大盘之一。

该项目位于北仑核心区域,具体位置在北仑新碶街道长江路与恒山路交叉口处,致力于打造宁波首个新亚洲度假酒店型社区。它主推房源为高层7#、8#,92㎡136套,113㎡62套,115㎡76套,共计274套,均价在25717.39元/㎡。而其周边在售项目有印东方和里仁越府等,均价都在27000元/㎡左右。

在周边住宅均价直逼30000+元/㎡的当下,中骏合景府(备案名:骏宸府)的价格可以说是较有优势的。但就实际销售数据来看,中骏合景府的表现惨淡,不尽如人意。具体来看,中骏合景府(备案名:骏宸府)于19年6月14日开盘,并开出了较多优惠活动。(详见下图,图片及图中内容源自网络)

截止6月14日开盘当天21:30,现场销控170套。但时至今日,距离开盘已有近3个月的时间,其预售274套房源中,实际去化183套,仍有91套待售,去化率仅达66.8%。也就是说,在过去3个月的时间内,中骏合景府仅售出13套,其抛出的优惠活动并未得到大众的支持与看好,总体来说销售表现较差。

(数据源于网络,统计时间截止于9.9前)

这其中的原因与下述几点不无关系:

随着城市开发的加速,北仑的价值在愈发凸显,购房需求也将应运上升。而时下纵观北仑,宁波本土优质开发商以及其他知名品牌开发商割据,如万科、华润、环球置业等都有项目落址于此。优质的产品和品牌知名度为其赢得大量业主的青睐,而中骏初入二三线城市,受众认知较低,在此方面会受到大牌或本土品牌企业的制约,这对其销售必定会产生一定程度的影响;

另外,此前频频爆出的事故对其品牌的影响更是不可忽视。车库塌陷以及虚假宣传等直击业主利益的问题的爆出,势必会令部分宁波业主对是否购房于此心存忌惮。虽然目前,宁波“中骏合景府”项目未被爆出有何问题,后期的情况需待持续观察,但此前造成的“历史遗留影响”不得不加以重视。

由此可见,中骏若想深耕宁波,把握住宁波的市场,首当其冲要先打破之前造成的部分刻板印象,让品牌发声并在产品上向业主交出满意的答卷,这才是赢得转折的正途。

小到宁波,大到全国。中骏在布局全国的过程中应该意识到,在此过程中不能松懈对项目质量的坚守以及过去30年风雨前行岁月的弥足珍贵。

都说“创建智慧生活,让幸福触手可及”是中骏的企业使命。

企业转变是机遇更是挑战,中骏在追求“千亿房企”的品牌呼声下,有的应该不仅仅是卓越的企业管理、显赫的战略目标以及高超的运营手段,更应该是如其企业关键价值和企业使命所主张的那样,专筑的”业主们的感动“,创建“业主们的幸福”。

古有云,“一屋不扫,何以治天下”。成大事者,必究细节。

深耕宁波,中骏仍需努力;

跻身千亿阵营,中骏任重而道远。

(文章图片和数据源于网络)

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