10年数据,揭秘地价与房价的那点关系

本周，宁波土地市场又将迎来重量级的土拍，东部新城核心区以东地块的起始楼面价已达12536元/平，按照目前的土地市场热度，封顶几乎没有悬念。

土地价格高涨，势必会带动房价上涨，但是两者之间真的只是“你涨我也涨”的关系吗？并没有那样简单！

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壹

十年地价房价上涨，房价跟涨明显

土地是楼市的排名前列风向标，如今“面粉比面包贵”已经见怪不怪，这种现象也给大家带来了未来房价大涨的预期，带动了当下的购房热潮。

单从价格分析，从2006年开始，地价与房价都明显呈上涨态势，尤其是房价，在经历大幅度上涨后，会进入一个比较平缓的震荡期，然后再出现下一个上涨。

从表中的两条价格曲线来看，房价随着地价上涨的关联性十分清晰，当年地价上涨，那么第二年房价也会有一个相应的上涨，如果将房价前移一年，两者具有高度的同步性。

十年间，地价较大的涨幅出现在2009年，从1531元/平到3781元/平，涨幅达到147%，而当年房价上涨幅度仅为24%，更大的幅度出现在2010年，宁波的房价正式步入万元时代，从8992元/平直接跳到14817元/平，涨幅64%。

所以，在土拍高价这年买房，第二年房价基本都会有一轮明显涨幅，这是一个购房时间点。

贰

地价下跌，房价下调不明显

如果说“地价涨适合买房”，那么如果地价出现了下跌，还能不能出手呢？

（图片来源网络）

在经历2009年地价大涨之后，2010年房价跟涨，但是2010年当年的土地价格却下跌了，从3781元/平跌至3028元/平，跌幅20%，接下来，2011年房价下跌，跌幅5%。

2011年地价进一步下跌，楼面成交价2275元/平，跌幅24.8%，到达2009年以来较低点，后一年的房价跌幅7.5%。

在2010年之后一个相对较长的时期来看，地价涨涨跌跌，房价的波动却比较小，大体维持在13000—14000元/平这个水平，即使是我们印象中市场比较冷的2014年，当年房价跌幅也仅是5.4%。

由此我们得出这样一个结论：房价跟随地价上涨到一个高位之后，只会小幅度地波动，并不会离开高位。所以当地价下跌时，当年尽量不要出手，等到第二年房价下来时，才是买房的好时机。

叁

新一轮上涨，何时到达较高点？

近两年宁波的土地价格大幅上涨，2015年楼面均价是3548元/平，2016年是7036元/平，呈翻倍增长，影响到2017年的房价，前九个月的成交均价是18316元/平，对比去年全年房价，涨幅29%，十年来涨幅仅次于2010年，而这还只是宁波城区整体涨幅，单片区来说，涨幅更厉害。

2017年的情形类似于2010年。2010年之后，宁波房价有一个长达6、7年的滞涨期，那么这次涨势之后呢？关键还得看2018年的地价情况，如果出现地价下调，宁波房价就可能会进入到这样一个时期去消化这次的大涨幅。

房价不同于地价，各方面影响因素更为复杂。

地价敏感度高，多反映开发商的需求，另外也与供地优劣相关。

对于房价来说，经济发展形势与政策变化等因素也左右着房价的走势。在2010年大涨的时候，国务院连发三道政令、浙江出台18条、宁波出台21条，严政之下房价稳定住了相当长的时间。

到了2016年，楼市各项政策宽松，整体经济发展势态良好，强势带动了房价的上涨。

如今，政策又开始收紧，利率上调，后期如果进一步加码，那么对于后期的宁波楼市来说，是不利的。但是从整个经济面来说，目前宁波经济处于一个快速发展状态，所以未来的房价处于5%左右的上涨速度将是比较正常的现象。

肆

供需矛盾何时解？年底推地量是关键

供需端的矛盾一直以来都是影响房价的重要原因，而土地成交量关系着后面楼市的供应量，也是至关重要。

从2006年至今的住宅用地成交数据中，我们看到：2016年的宅地成交总量达到779.2万方，已经超越了2013年的750.3万方，经过一个8-12个月的开发期，今年也陆陆续续不断有新盘补充市场，但是为何现在库存仍然紧张？

从上图不难看出，虽然土地成交量上涨，但是住宅的成交量也有明显上涨，光是2016年当年，住宅成交量达到726.4万方，几乎要赶上宅地成交量，连续的楼市成交热，不仅耗尽了当年土地供应量，更是将前几年的积压库存消化得差不多了，所以供应两端的矛盾何时才能解决，还要看年底以及明年上半年的土地供应量，以及市场热度的持续。

伍

十年数据规律总结，寻找“买房好时机”

根据近十年的数据，我们得出以下结论：

1，当年地价出现上涨，建议买房；

2，当年地价出现下跌，不建议买房，容易成为“高位接盘侠”。

（图片来源网络）

从总体市场而言，有以下结论：

1，房价到达高位后，很难下调，即使下调，幅度也不会太大；

2，土地敏感度高，只是代表开发商的需求以及供地的好坏；房价敏感性高，是因为影响房价的因素很多；

3，以目前正常的经济发展，中国房价基本呈阶梯式上升，不大可能出现大幅度的价格谷地，除非经济面出现重大问题；而未来即使出现高点，房价也只能在高位小幅波动，长期来看甚至略有上调；

4，到目前为止，宁波的成交数据里还有比较多的投资客比例，尤其近一两年，未来纯刚性需求来看，房价波动可能会更平稳些。

目前来说，宁波地价还在不断上涨，是一个比较好的买房时机，预期明年的房价还会上涨。但是，如果未来某个节点出现了地价下跌，那么就不要出手了！

宁波现在不断上涨的地价带动了房价的快速上涨，加重了老百姓的购房压力。希望未来政府能够加大土地的供应量、加快推地节奏，光是靠政策的打压并不能抑制地价上涨，例如2008年，严政之下地价还是涨。只有土地供应量增加，开发商们不再为了一块地而争得头破血流，这个地价才是理性的、真实的，继而房价也会变得理性。一个长期稳定的楼市发展，才是大家愿意看到的。