奉化真的后继无力了吗?

对于刚刚结束的魔幻2020年，想必有太多的回忆与总结，它就像是一部热血激情的大片，上演着全程高能的场景。

回望2020年一整年，你会发现楼市呈现出一幅先抑后扬的大V型走向，先是年初经历了疫情的影响，楼市断档，在疫情得到有效控制后，楼市开始发力，甚至走出大阳线。地王频出，日光盘不断，这些词汇几乎每段时间都会上演，即便政府出台调控政策，依旧阻挡不了楼市的火热。

根据较新数据佐证，2020年，宁波十六区商品住宅销售套数以62828套再破新高，其中奉化以销售19920套数领跑

。近几年奉化的火热一直是有目共睹的，自从地铁3号线鄞奉段和机场南路高架开通后，更是让奉化加快融入主城区的怀抱，交通的便捷也让更多购房者认可奉化。

不过，这个楼市长明灯的奉化，却在年末的阶段，让人嗅到一丝冷清，其表现还不如圈内，根据统计，12月份奉化共计有13次推盘，只有宝龙TOD奉甬新城日光，其余表现均不佳，甚至有些项目去化率还不足一半。比如位于奉化方桥板块的蓝光月映华章去化75%；位于奉化锦屏的珠江中央城三期去化66%；位于奉化锦屏的保利翡翠城市去化67%。

以上只是截取部分奉化开盘最有效的例子，不难发现就连奉化最火热的板块方桥也没能快速日光，这不禁让许多购房者觉得奉化已经快不行了。

简单先分析一下为什么奉化开始有些卖不动了？先究其根本来看奉化为何能火？自从奉化撤市立县后，奉化就开启了开挂的人生，各种利好呈现，在宁波主城区房价3万左右的时候，靠近主城区的奉化仅1字开头，就形成了价格的洼地，吸引到大批购房者争先购买。

这是奉化火热的根本，房价1字开头，又有各种大手笔规划，买房的人都知道未来奉化的房价肯定会涨，于是奉化就被各种炒热，成为了投资者的胜地。奉化一炒火热，就会有大量的购房需求，Z府就抓紧拍地卖钱，这个就跟商品的性质一样，地价就会上涨，不可能再像以前一样这么便宜卖出去，以至于奉化19年地价才1.3万左右，而现在奉化地价快要突破2万+了。

开发商拿地的成本高了，那么自然而然房价也就上去了，明显的发现奉化新房的价格就从19年的1.6万涨到了现在的2.1万，仅一年时间涨幅就高达31%。在奉化房价2字开头喜大普奔的宣传下，就会给购房者有更多的选择余地，要知道，奉化虽然一直以来都是市场成交主力，但1.5万-2万的盘要占比大部分，现在奉化方桥的房价已经突破2字开头，价格的优势就因此缺失了，毕竟2字开头的房价宁波其他区域还是有的，比如江北慈城、鄞州姜山等地，这些地区区位会比奉化更有优势。

即便是有轨道交通，快速路的建成，但远距离依旧是无法改变的事实。还有一点，奉化当初为了加快发展建设，大量圈地卖钱，这就会导致奉化整体供应量会上升，再加上今年宁波新政的影响，开发商加快了推盘的速度，大量新盘上新，集中供应下会让整个市场达到饱和状态。而买奉化的一般是什么人，大部分都是新宁波人和投资客为主，因为奉化房价便宜，不想主城区如此之贵，但这一批人群的购买力是有限的，在此消彼长下，自然无法有效去化完成。

其实，不仅仅奉化，圈内有些冷门区域的项目去化也并不是很理想，虽然目前宁波新盘认筹数量惊人，甚至还创下认筹新低纪录，但这仅仅是红盘才有这种待遇，像一些关注度并不是很高的项目，认筹人数甚至仅有十位数甚至个位数。

这也能从中发现，宁波现在新房市场的热度都来自倒挂性红盘，买房打新的魔怔依旧还存在，而一些冷门盘遭遇到无人问津的状态。

就目前整体市场而言，除非限价取消，否则未来楼市大概率还是不会改变，红盘畅销，冷盘困难的场景，而对于奉化而言，虽然地价上涨带来房价上涨，再加上供应量大，让奉化最近去化表现一般，但也并不意味着会影响奉化的地位，这只不过是前期发展带来的后遗症，未来奉化依旧是楼市的主力军。