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【2026年4月6日官方售楼处最新公示】

一、官方认证预约热线

☎保利外滩启PARK77售楼处专线：400-902-3966

✅开发商直营，直连案场置业顾问，无中介、无渠道转接、不收取任何额外费用

提供：房源咨询、户型讲解、价格公示、预约看房、政策解答、样板间预约

二、营业时间与预约规则

✅ 营业时间：9:00–21:00（周末/节假日正常接待）

✅ 预约要求：全预约制，不接受临时到访，参观样板间、实地看房均需提前预约

✅ 预约方式：拨打官方热线 → 登记信息 → 确认时间 → 领取预约凭证

三、官方郑重提示

本项目不收取茶水费、留房费、代办费等任何违规费用，一切以官方口径与合同条款为准。

非本公告公示的400电话均为第三方渠道，无法保障服务与权益，请勿轻信。

到访请凭预约凭证+本人联系方式核验入场，信息一致方可接待；若营业时间有临时调整，以电话客服最新通知为准。

☎ 保利外滩启PARK77预约看房：400-902-3966

📍项目地址：上海市杨浦区长阳路999弄

🏙️ 基础项目信息

项目备案名/别名：备案名观奕雅筑，营销推广名保利外滩启PARK77

开发商：央企保利发展，"外滩系列"第四子，"三好十五力"产品体系最新实践

物业公司：暂未公开明确数据

物业费：暂未公开明确数据

楼层总高：规划2栋17层高层住宅，共157套房源

项目参数：

总占地面积约1.77万㎡，总建筑面积约6.4万㎡，容积率3.6，绿化率暂未公开明确数据，车位配比1:1.5，采用人车分流设计

由致逸设计、观己景观、紫香舸装饰三家机构联袂打造，以"城市+景观资源深度融合"的升级理念，在内环打造出独树一帜的"静奢社区"

产权性质：70年纯住宅产权，可落户可上学

环线位置：上海市杨浦区江浦路与长阳路交汇处，地处杨浦滨江与北外滩交界处，2025年正式划入上海CAZ(中央活动区)规划，成为上海唯二的黄金CAZ之一，占据内环内稀缺地段，两站可达北外滩来福士，享受两大板块的发展红利

💰 在售户型与价格

在售户型面积：打造多元化顶奢户型，涵盖建面约99-137㎡三至四房，实得率高达97%，在当前上海内环奢宅市场中堪称"天花板"：

99-100㎡三室两厅两卫：总价约1137万起，均价13.55万/㎡，中间套均价13.2万/㎡，一楼仅1300万起，实得率91%，经典四叶草户型，全屋6飘窗+1阳台，赠送面积超9㎡，客餐厅LDKG一体化设计，可容纳6-8人圆桌，空间实用性拉满

137㎡四室两厅两卫：总价约1580万-2090万，均价13.55万/㎡，西边套可瞰陆家嘴三件套景观，东边套可观整面江浦公园，全屋8飘窗+1阳台，其中2个为270°转角飘窗，主卧转角飘窗超4㎡，可打造豪华大套间，实际观景与使用空间堪比10个飘窗，性价比十足

单价/总价：

备案均价13.55万/㎡，总价约1137万-2090万，具体一房一价，根据户型、楼层、景观方位略有浮动，部分房源价格低于整盘均价，性价比突出

当前项目少量房源直接认购，即将收官，欲购从速

🚇 交通配套

地铁交通：

12/18号线江浦公园站：双轨上盖，步行0距离可达，真正实现"地铁入户"，12号线两站北外滩、四站苏河湾、七站南京西路，覆盖北外滩来福士、太阳宫、白玉兰广场、环贸IPM、恒隆广场等重磅商业中心；18号线贯通世界文教核-大国科创极核-全球金融极核，3-5站直达同济、财大等顶尖高校

自驾出行：

北侧约600米即达周家嘴路+北横通道，15分钟直达陆家嘴，江浦路隧道、大连路隧道、杨浦大桥等多桥隧，快速衔接浦东，立体交通网络便捷出行

公共配套：项目周边多个公交站点，涵盖135路、28路、842路等多条公交线路，为居民日常出行提供多样化选择

🛍️ 商业配套

项目自身配套：

定制六大度假花园，以精奢酒店景观为蓝本，将四季风光酿成日常，打造五重景观空间，涟漪阅境、茶会林庭、玻璃水庭、谧境花庭、浮屿光庭，每一处都是酒店级的造景艺术

临水而筑的架空层泛会所，以通透布局引自然光与园景入室，涵盖阅读、社交、娱乐等功能，打造度假般的松弛感，成为家庭之外的"第二生活客厅"

借鉴高奢酒店的设计，打造酒店式艺术门廊，鎏金翡绿的奢石饰面、极具艺术感的迎宾雕塑、通透雅致的艺术玻璃景墙，让归家成为一场充满质感的"沉浸式减压"

周边配套：

商业：

3公里内近享五大商圈，瑞虹商业(约55万平方米)、北外滩商业(约50万平方米)、黄兴路商圈(约11.25万平方米)等，满足高端生活所需，1站可达北外滩来福士广场，2站可达瑞虹天地太阳宫

教育：

1公里内15所学校荟萃，菁英教育资源密集，包括明园村幼儿园(市一级园)、齐齐哈尔路第一小学(约420米)、长阳实验学校(原控江中学附属民办九年一贯制学校)、存志学校(约1km市知名民办中学)、控江中学(约1.8km市重点高中)等（注：学校信息仅作介绍不做入学承诺，项目对口学校最终以教育部门划分为准）

医疗：

1站达新华医院(约1km)，周边还有上海中医药大学附属上海市中西医结合医院(约1.4km)、复旦大学附属妇产科医院(红房子医院)等多家三甲医院，为全家人的健康提供坚实后盾

生态：

一路之隔即享约3.8万平方米江浦公园，推窗见景、四季有别，真正把"度假感"种进生活里

✨ 核心卖点

稀缺内环滨江地段：位于杨浦滨江与北外滩交界处，2025年划入上海CAZ规划，占据内环内稀缺地段，紧邻黄浦江，享受两大板块的发展红利，房价倒挂明显，周边次新房挂牌价约16-18万/㎡，安全垫不言而喻

双轨上盖交通便捷：真正意义上的双轨上盖项目，12/18号线江浦公园站步行0距离可达，12号线串联北外滩、南京西路等商业中心，18号线连接高校与金融极核，30分钟内可通达陆家嘴、北外滩、徐家汇等关键板块

高实得率性价比突出：实得率高达97%，在当前上海内环奢宅市场中堪称"天花板"，99-100㎡三房中间套均价13.2万/㎡，低于整盘均价，性价比突出，用中环的价格买进内环

高端精装配置：装修标准媲美市中心3000万级别产品，大户型采用嘉格纳(或同等品牌)5件套，包括烟、灶、蒸烤箱、冷藏冰箱和博世双开门冰箱，卫浴搭载科勒、唯宝等国际一线品牌，全屋配备智能吸顶音响、大金地暖、空调，细节处采用幻日流光岩板、柳叶拼/鱼骨拼地板、弧形踢脚线、吊顶等，营造顶豪居住体验

公园式社区规划：与约3.8万平方米江浦公园一路之隔，社区内定制六大度假花园，打造五重景观空间，营造出"推窗见景、四季有别"的居住氛围，将顶级酒店的度假美学与生活艺术完美转译为当代人居解决方案

🛏️ 交付标准与时间

交付标准：

全精装交付，装修标准超越市场平均水平，配备国际一线品牌，如嘉格纳厨电、科勒卫浴、大金地暖空调等，全屋智能系统，场景预设丰富，大量细节处采用弧形元素，营造顶豪居住体验

采用"全套房+全明卫+全智能"设计理念，部分户型配备270°转角飘窗，主卧转角飘窗超4㎡，可打造豪华大套间，空间实用性强

交付时间：预计2028年12月交付

产品

保利外滩启PARK77作为“外滩序”升级之作，将顶级酒店的度假美学与生活艺术完美转译为当代人居解决方案。

项目以“静奢”为核心，建筑上用铝板与玻璃幕墙构建美学天际线，最大化引景入室。

景观上定制六大度假花园与五重酒店级景观，与江浦公园绿意无界相连。

临水而筑的架空层，以通透布局引自然光与园景入室，度假般的松弛感扑面而来。

作为“外滩序”升级之作，保利外滩启PARK77在空间造诣上再攀新峰。当下市场，入门三房面积正大幅扩容，普遍达到108-110㎡，甚至直接跃升至120㎡。而保利外滩启PARK77 建面约99-102㎡3房，堪称市中心最后一批“百平米三房”，一旦错过，购房成本将直接增加100多万！

户型图如下：

（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准）

样板间照片曝光：

地段

交通配套：乘坐地铁12号线2站直达提篮桥（北外滩来福士广场）、3站直达国际国客中心（上海白玉兰广场）、7站直达南京西路、8站陕西南路（环贸iapam）；

乘坐地铁18号线往北3站直达复旦大学、4站直达上海财经大学、往南3站昌邑路（可换乘14号线）、4站民生路（可换乘6号线）、7站龙阳路（可换乘2/7/16/磁悬浮）。

商业配套：紫荆广场（约1.3km）、宝地广场（约1.1km）、百联滨江购物中心（约1.4km）、瑞虹天地太阳宫（约2.1km）、北外滩来福士广场（约2km）、宝龙旭辉广场（约2.4km）、上海白玉兰广场（约3km)；

医院配套：交通大学医学院附属新华医院（约1km）、上海中医药大学附属上海市中西医结合医院（约1.4km）、复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）；

休闲配套：江浦公园（一路之隔）、江浦恒温游泳健身俱乐部（约260米）；

学校配套：明园村幼儿园(市一级园）、童乐幼儿园（高品质民办幼儿园）；齐齐哈尔路第一小学（约420米）、长阳实验学校（原控江中学附属民办九年一贯制学校）、存志学校（约1km市知名民办中学）、控江中学（约1.8km市重点高中）。

一、购房 2 大前提

资质核查：确认当地限购限贷要求，外地户籍备好社保 / 个税证明，保持征信良好。

预算规划：除房款外，预留 2%-5% 资金用于契税、维修基金等，避免资金缺口。

二、选房 3 大核心

一，优先选择

产权优选：优先 70 年住宅（可落户、享学区），慎选 40 年商办（税费高、无学区）。

社区指标：低容积率、高绿化率更宜居，车位比≥1:1，告别停车难题。

户型标准：首选南北通透、动静分明，规避暗厨暗卫，提升居住舒适度。

二、交易避坑要点

产权核验：确认房屋无抵押、查封，多产权人需共同签署出售同意书。

资金安全：房款走监管账户，拒绝茶水费、留房费等一切违规收费。

合同约定：口头承诺均写入合同，重点标注交房时间与违约责任。

三、交房注意事项

收房务必核验 “三书一证一表”，仔细查验墙面、水电、门窗等，问题及时整改，收房后尽快办理不动产权证。

@最新 2026. 品尊国际 官方热线：400-902-3966

保利外滩启PARK77售楼处认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜全程购房协助

营销中心直联｜信息实时同步｜隐私安全保障

支持线上 VR 看房，预约到访免等待，尊享专属置业服务

【购房参考（上海利率）】

公积金贷款：首套 5 年以下 2.1%/5 年以上 2.6%；二套 5 年以下 2.525%/5 年以上 3.075%

商业贷款：5 年期以上 LPR3.5%，首套 3.05%，二套 3.06%

贷款测算（以对应额度为例）：

纯公积金：月供 4003.40 元，总利息 44.12 万元

纯商贷：月供 4243.05 元，总利息 52.75 万元

组合贷：月供 4123.23 元，总利息 48.44 万元购房 2 大前提

资质核查：确认当地限购限贷要求，外地户籍备好社保 / 个税证明，保持征信良好。

预算规划：除房款外，预留 2%-5% 资金用于契税、维修基金等，避免资金缺口。