“利润王”中海重提高周转

搜狐焦点宁波站 2021-08-24 10:04:36
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(文/张志峰 编辑/马媛媛)8月23日,素有“利润王”之称的中国海外发展(简称“中海”)发布2021年中期业绩公告。

作为头部房企中发布的首张财报,中海自有其底气。

财报显示,2021年上半年中海收入上升21.7%至1078.8亿元;连同联营公司及合营公司合约物业销售额增长20.5%至2072.1亿元;对应销售楼面面积为1050万平方米,同比上升10.0%。

然而值得注意的是,素来已高利润率著称的中海,上半年盈利能力却罕见地出现大幅下滑。

加快周转,提高盈利能力

观察者网注意到,公司在收入大涨超20%的前提下,毛利率已从上年同期的30.6%降至28.5%;净利润不增反降,同比下降3.67%至219.67亿元,净利率20.36%;归母净利润约207.8亿元,同比微增1.2%,归母净利率19.26%。

尽管这样的盈利能力在房地产领域称得上出类拔萃,但相较企业前几年表现已经出现大幅下滑,达到近5年最低点。

要知道,作为央企巨头,中海在过去十余年间,凭借极低的融资成本及便利的拿地条件,其盈利能力始终居于首位,大幅领先其他房企。

单从可以量化的融资成本来看,企业上半年加权平均借贷成本仅3.6%,而近年来即便融资最为困难的年代,企业平均融资成本也鲜有超过4%的情况。

有机构统计数据表明,2019-2020年间,top30房企的平均融资成本大约为6%-7%,其中民营房企往往高于国资。以美元债为例,近年来发债成本最高的当代置业票面利率达到15.5%,其余如中南、领地、祥生、佳源等房企发债利率也均超过10%;而低者如中海,美元债利率有时只有2%-3%。

在这样的情况下,企业利润率逐渐下滑至与民营房企同一水平线上,中海的管理层难免焦虑。其中一个最为明显的特征表现在企业不断加快的周转速度上。

在23日业绩会上,中海副主席、执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮表示,“今年上半年我们的平均开工的时间提升了36天,开盘的时间提前了48天,所以相当一部分的项目较近期率先回笼,我们的周转速度也在进一步加快。”在这种情况下,他相信集团的ROE(净资产收益率)未来会维持在一个行业较好的水平。

同时,罗亮亦坦承,集团ROE相对部分房企差距较大,但是行业长期平均稳定的一个ROE水平,才真正反映了行业的真实水平。“有一些房企的杠杆率非常之高,所以ROE会大幅高于平均水平。但是现在在针对房企的三条红线,以及个人按揭的两道红线的金融监管政策下,这种高杠杆的扩张肯定是不可持续的,也是被阻断的。”

他指出,集团财务稳健,杠杆率低,实现了价值创造,包括控制成本,降本增效,因此有信心保持一个行业领先的利润率。

“40%购地比影响不大”

事实上,也正是有了“三道红线”全绿以及极低的融资成本,中海才有了重提“高周转”的底气。

所以“高周转”,说白了就是“资金效率”,相同的一笔资金在不同的时间环境下产生的效率不同,所以资本市场上最重要的因素之一就是“时间成本”。

在过去几年间,全国房地产行业快速发展的“黄金年代”里几乎是所有规模房企奉行的“宝典”,最为典型的就是将“高周转”运用到极致,一举完成从“名不见经传”到“宇宙第一”的碧桂园。

但自从2019年开启强调控,伴随着融资渠道收紧、资金成本上升之后,在“老大哥”万科的一声“活下去”之中,越来越多的房企开始强调“降速提质”,寄希望从提升单个项目利润率中获取发展和转型机会。

而现在看来,中海似乎并不打算这般作为,也唯有资金成本较低的中海依然相信,只要项目周转的足够快,就能跑赢时间成本。这样企业既能实现盈利,又不影响规模扩张的进度。

需要指出的是,高周转除了需要庞大的资金作为储备之外,对于土地的需求量也不容小觑。

财报数据显示,期内中海集团系列公司实现销售合约额2072.1亿元,同比增长20.5%,依然保持较高增速;而新增土地储备49宗,总地价778.1亿元,新增货值达1746.4亿元。

据此计算,中海上半年拿地金额约占合约销售额的37.55%,几乎是目前所有公布财报房企中的最高值。

而根据日前传出的市场消息,被纳入 " 三道红线 " 试点的数十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额 40%,这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括收并购方式获地的支出。

对此,中海行政总裁张智超称,40%购地比的指标在去年就有,是属于三条红线以外的参照,不属于强制性的要求。规则要求房地产企业连续三年净现金流不能为负,更多是针对房地产企业在未达到三条红线绿档,且在投资上表现比较激进的情况下进行规范,更多是辅助的约束和管理。

他进而表示,在40%里面是不含持有类物业的投资额,把这部分剔除后,公司基本上也能达到或者接近于这个水平,所以中海认为这个指标一方面不具备强约束,总体而言对公司的影响不大。

而在具体投资策略上,张智超指出,集团还会坚持在一线城市按投资策略进行布局和相应的投资比重。一线城市本身是中海一直深耕的,而从回报率看,一线城市的防守性极其强,因此销售速度和现金流的表现来看是优于二线和强三线的城市。另外,今年下半年有1100亿的货量,这对集团完成全年指标和效益都有比较大的帮助。

来源:观察者网

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